수원지방법원 2025타경31451. 이천시 대월면 사동리의 다세대주택 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택으로, 건축물현황도상 방2·주방·거실·욕실·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 이병우입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 정민혁은 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.28입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.03.10 주식회사 한국투자저축은행 가압류 17,463,526원이므로, 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 사동리 116-13 1동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 이천시 대월면 사동로53번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·주방·거실·욕실·현관·발코니 등 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이병우 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 우리은행 근저당 276,480,000원, 이천새마을금고 근저당 71,500,000원, 주식회사제이와이에프엔비 전세권 100,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 것은 2023.03.10 한국투자저축은행 가압류입니다. 그 이후의 애큐온저축은행 가압류, 백현섭 가압류, 강제경매개시결정, 이천시 압류 및 2024.03.06 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 대항력 자체는 2022.02.28 전입·점유에서 발생하므로 보증금 미배당분 인수 문제는 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민혁 | 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.28 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 핵심 계산 — 유찰돼도 실질취득은 1.2억 안팎
신건 매각가를 102,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,228,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 99,772,000원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 부족한 20,228,000원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 신건의 실질취득 부담은 102,000,000원 + 20,228,000원 = 122,228,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 20,228,000원 | 122,228,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 40,268,800원 | 121,868,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 56,295,040원 | 121,575,040원 |
표처럼 낙찰가가 1.02억에서 8,160만원, 6,528만원으로 떨어져도 인수액은 2,022만8천원 → 4,026만8,800원 → 5,629만5,040원으로 커집니다. 그래서 “최저가가 내려가면 그만큼 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 효과가 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 정민혁 보증금 | 120,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 17,463,526원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 53,925,513원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백현섭 | 53,746,466원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 정민혁 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 99,772,000원만 배당되고 20,228,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 명세서·현황에서 꼭 볼 부분
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 대월면 사동리 소재 등안사거리 북서측 인근. 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 8m 내외 왕복2차선 포장도로, 남측으로 로폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건 내 2층 201호이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 공동현관 출입통제설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액 계산. 현재 회차 기준 102,000,000원 낙찰에 20,228,000원 인수가 붙어 총 122,228,000원입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 때 인수 40,268,800원, 2회 유찰 때 56,295,040원으로 증가해 총 부담은 각각 121,868,800원, 121,575,040원입니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 정민혁이 경매개시결정 채권자이기도 하며, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급자료 등 원본 확인이 중요합니다.
- 동·호 현장 대조. 공부상 1동, 현황상 연부빌라 다동 표기가 있어 현장 대상물을 정확히 확인해야 합니다.
- 배당·인수 원본 확인. 매각물건명세서와 배당요구, 임차권등기 내용이 낙찰 전까지 변동되지 않았는지 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6천만원대가 되어도 6천만원대 물건은 아니다”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 신건 102,000,000원에서 매수인이 부담할 보증금 잔액은 20,228,000원이고, 실질취득은 122,228,000원입니다. 2회 유찰돼 낙찰가가 65,280,000원까지 내려가더라도 인수액은 56,295,040원으로 늘어 총 부담은 121,575,040원입니다.
따라서 이 물건을 “감정가 1.02억에서 유찰되면 싸지는 다세대”로 보면 안 됩니다. 가격 판단의 출발점은 보증금 120,000,000원과 미배당 인수액입니다. 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 권리구조와 임차인 관계, 실제 보증금 지급 및 배당 가능성을 원본 서류로 확인하는 것이 핵심입니다.
