수원지방법원 2025타경31724. 이천시 부발읍 아미리 아미리7차현대아파트 707동 18층 1801호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당보다 임차인 김지은의 전입·점유 시점입니다. 김지은은 2020.11.30 전입했고 2020.12.17 점유를 시작했으며, 확정일자는 2020.11.27입니다. 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당의 접수일은 2022.02.11이므로 임차인이 시간상 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
다만 현재 최저매각가 300,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 5,000,000원을 제외한 뒤 김지은의 보증금 260,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰가 240,000,000원에서는 미배당 보증금 24,160,000원을 인수해 실질취득이 264,160,000원, 2회 유찰가 192,000,000원에서는 71,488,000원을 인수해 실질취득이 263,488,000원이 됩니다. 낙찰가가 크게 내려가도 대항력 보증금 인수가 늘면서 총 취득부담은 약 260,000,000원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 아미리 753 아미리7차현대아파트 제707동 제18층 제1801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·보일러실 등 · 20층 중 18층 |
| 소유자 | 김장분 (2021.01.14 소유권이전 · 거래가액 291,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 김지은 / 288,493,180원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 79,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 가처분과 과거 근저당들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.02.11 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 그 뒤 2025.01.10 김지은의 주택임차권등기가 들어왔고 2025.09.23 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 임차권등기 자체의 순위는 말소기준 뒤이지만, 전입 2020.11.30·점유 2020.12.17이라는 대항요건이 말소기준보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 신건은 전액 배당, 유찰부터 잔액 인수
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김지은 본인이 임차권자로 등기되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.30 / 2020.11.27 점유개시 2020.12.17 | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
김지은은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 300,000,000원에서는 예상배당상 보증금 260,000,000원이 전액 변제되어 승계액이 없습니다. 그러나 낙찰가가 보증금을 충분히 변제하지 못하는 수준으로 내려가면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 24,160,000원 | 264,160,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 71,488,000원 | 263,488,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 79,750,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김지은 | 288,493,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 한국스탠다드차타드은행은 채권최고액 79,750,000원 중 35,000,000원이 배당되는 구조이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 아미리 아미초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 도시화가 진행 중인 근교 농경지대로 아파트 등 주택지, 농경지, 야산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경강선 부발역이 있으며, 근거리에 영동고속도로 이천IC가 위치합니다.
- 건물. 1999.11.29 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 20층 건물 중 18층 1801호입니다. 지하주차장·승강기·화재탐지 및 소화설비·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 부정형으로 대체로 평탄한 아파트 부지이며, 동측 폭 약 12미터 포장도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역·자연취락지구·특정개발진흥지구 등에 해당하며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 인수 0원 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 260,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당순위와 조세채권 등을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰은 240,000,000원이 아니라 인수 포함 264,160,000원, 2회 유찰은 192,000,000원이 아니라 인수 포함 263,488,000원으로 봐야 합니다.
- 임차인 원계약 확인. 임대차계약일자는 2020.10.31과 2024.02.07로 기재되어 있습니다. 전입·점유·확정일자 및 계약 갱신 관계를 원계약서와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김지은과 강제경매개시결정 채권자 김지은이 동일인입니다. 보증금 260,000,000원과 청구금액 288,493,180원의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실거래 확인 후. 이 물건은 유찰 시에도 실질취득 부담이 약 260,000,000원대로 유지되는 구조입니다. 응찰 전 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 직접 대조해 가격 상한을 정하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 싸져도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건과 유찰 이후의 모습이 전혀 다릅니다. 현재 최저가 300,000,000원에서는 대항력 임차인 김지은의 보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원입니다. 반면 1회 유찰이면 24,160,000원, 2회 유찰이면 71,488,000원의 보증금 잔액을 매수인이 떠안습니다. 그 결과 240,000,000원에 낙찰받아도 실질취득은 264,160,000원, 192,000,000원에 낙찰받아도 263,488,000원입니다.
따라서 이 물건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 총부담이 얼마인가”가 핵심입니다. 동시에 임차인과 경매신청 채권자가 모두 김지은으로 기재되어 있으므로 임대차 원계약과 보증금 지급내역, 288,493,180원의 강제경매 청구채권 관계를 확인해야 합니다. 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 유찰 이후에는 대항력 임차보증금이 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄한다는 점을 놓치면 안 됩니다.
