광주지방법원 2025타경52050. 보성읍 원봉리 청룡마을 북동측 인근의 우사·창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준은 2024.11.20. 설정된 보성축산업협동조합 근저당권 26,000,000원이고, 이후 설정된 신용보증기금 근저당권 123,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 입찰 자격과 활용성입니다. 일괄매각 대상 토지에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있고, 발급 가능 여부를 해당 관서에 미리 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 증명을 제출하지 않아 매각불허가결정이 되면 매수신청 보증금이 반환되지 않고 배당할 금액에 산입됩니다. 권리가 단순하더라도 이 절차를 충족하지 못하면 손실이 확정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 보성읍 원봉리 391 · 전라남도 보성군 보성읍 흥성로 2239-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 우사 구조 · 창고 등 · 일괄매각 |
| 토지 | 지목 답 · 토지면적 1,774.0㎡ · 토지이용상황 답축사 · 생산관리지역 |
| 건물 | 경량철골구조 칼라강판지붕 단층 · 사용승인일 2024.10.31 |
| 소유자 | 최기환 (단독소유 · 2024.11.20. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 200,017,800원 / 112,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 108,401,634원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 보성축산업협동조합의 2024.11.20. 근저당권입니다. 후순위인 신용보증기금 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 분석상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 200,017,800원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 112,010,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 112,010,000원입니다. 다만 이 물건은 일반 주택이 아니라 우사·창고와 답으로 구성된 특수 부동산입니다. 동일 용도의 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 56%) | 112,010,000원 | 109,641,860원 | 147,759,774원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 78,407,000원 | 76,595,674원 | 180,805,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 54,884,900원 | 53,496,972원 | 203,904,662원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 147,759,774원에서 180,805,960원, 203,904,662원으로 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 권리상 승계 부담이 없다는 뜻이지, 해당 가격이 곧바로 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 축사 운영 가능성, 농지취득자격, 가축사육 제한, 소하천 규제, 시설 상태를 반영한 별도의 가격 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,140원 |
| 1. 근저당 · 보성축산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 123,000,000원 | 83,641,860원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 108,401,634원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 총 채권액 257,401,634원 중 109,641,860원이 배당되고 147,759,774원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 우사 구조이며 일부는 창고 등으로 이용됩니다. 경량철골구조 칼라강판지붕 단층이고 사용승인일은 2024.10.31입니다.
- 토지. 지목은 답, 토지면적은 1,774.0㎡이며 토지이용상황은 답축사입니다. 완경사의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 입지. 보성읍 원봉리 청룡마을 북동측 인근으로, 주변은 농가주택·농경지·야산 등으로 형성된 읍소재지 내 농촌지역입니다.
- 교통. 남측 인근에 간선도로가 통과하고, 2.5Km 이내에 보성버스터미널이 소재해 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·소하천구역·소하천예정지·공장설립승인지역에 해당합니다. 준보전산지와 보전관리지역에도 접합니다.
- 공부 대조. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 우사·창고와 농지의 일괄매각은 활용 목적과 취득 자격이 맞는 수요자 중심으로 거래될 가능성이 있어, 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 농지취득자격증명·입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 원봉리 391·391-1·393 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 입찰 전에 해당 관서에서 본인의 발급 가능 여부와 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않아 매각불허가결정이 되면 매수신청 보증금이 반환되지 않고 배당할 금액에 산입됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 우사·창고가 함께 매각되므로 각 토지의 경계, 진입로, 건물 배치와 이용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·시설물 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용자, 축산설비, 적치물, 가축 또는 동산의 소유관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가축사육·소하천 규제. 가축사육제한구역과 소하천구역·소하천예정지에 해당하므로 현재 이용의 지속 가능성과 증축·변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 56%라는 비율만 사용하지 말고, 우사와 창고의 상태, 농지 활용 가능성, 규제, 진입 조건을 반영한 별도 현장가치를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰은 단순하지 않다”
말소기준 이후의 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 복잡한 사건은 아닙니다. 그러나 이 물건은 농지와 우사·창고를 함께 취득하는 특수 부동산입니다. 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못해 매각불허가결정이 되면 매수신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 절차 위험이 있습니다.
또한 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 동일 용도 실거래와 비교되지 않은 상태에서 이를 곧바로 저가 매수 기회로 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 농취증과 활용성은 선확인, 가격은 보수적 검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 농지 취득 자격과 우사·창고를 실제로 활용하거나 처분할 수 있는지에 있습니다.
