수원지방법원 2025타경31818. 이천시 백사면 경사리 195 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 2층 단독주택입니다. 건물은 2023.12.05 사용승인된 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층으로, 1층은 방1·거실·주방·욕실·현관·계단실, 2층은 방2·욕실2·거실·계단실 등으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 355,163,440원입니다.
등기상 핵심 기준은 2024.01.30 이천신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리와 이후의 전덕현 근저당권, 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 별도로 매각물건명세서가 2015.05.14 제23851호 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 적고 있어, 이 사건의 권리분석 중심은 바로 이 인수권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 경사리 195 · 도로명주소 경기도 이천시 백사면 이여로253번길 267-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김한종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 355,163,440원 / 355,163,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전덕현 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
건물 등기에서는 2024.01.30 이천신용협동조합 근저당권의 채권최고액이 226,200,000원, 2024.09.24 전덕현 근저당권의 채권최고액이 350,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.10.24 전덕현을 채권자로 등기됐습니다. 현재 회차 매각대금으로는 선순위 이천신용협동조합 근저당은 전액 배당되지만, 후순위 전덕현 근저당에는 일부만 배당됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시현 | 2025.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김시현의 전입일은 2025.11.05로 말소기준권리인 2024.01.30보다 늦어 대항력 없음으로 분석돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 355,163,440원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가의 100%인 355,163,440원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 284,130,752원, 2회 유찰 시 227,304,601원입니다. 금액으로 특정된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원이므로, 현재 회차의 금액상 실질취득액도 355,163,440원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,163,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,772,288원 |
| 1. 근저당 · 이천신용협동조합 | 226,200,000원 | 226,200,000원 |
| 2. 근저당 · 전덕현 | 350,000,000원 | 123,191,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 576,200,000원, 예상 배당액은 349,391,152원, 미배당은 226,808,848원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표의 금액상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 매각물건명세서의 구분지상권 인수는 별도입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이천시 백사면 도립리 도립1리마을회관 남측 인근으로, 자연부락·전원주택·농경지·야산 등이 형성된 근교 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 노선버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.12.05 사용승인된 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층 건물이며, 외벽 연와조쌓기, 내벽 벽지·타일, 바닥 온돌용 마루, 샤시창으로 조사됐습니다.
- 설비. 층별 위생설비와 가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역, 가축사육제한구역, 농업생산기반정비사업지역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역이며 도로 일부가 포함됩니다.
- 개발 관련. 제1종근린생활시설(소매점) 부지 조성을 목적으로 개발행위허가 2023-436호를 받았고, 건축신고는 기간만료로 실효된 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록2 을구 9번, 2015.05.14 제23851호 구분지상권설정등기가 매수인 인수사항입니다. 입찰 전 해당 등기 내용과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 김시현은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 주소 불일치. 목록3은 지번주소와 도로명주소가 불일치한다고 명시돼 있으므로 현황조사보고서와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외건물. 일괄매각이고 제시외건물이 포함돼 있으므로 매각 대상의 범위를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 355,163,440원입니다. 최근 실거래와의 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금액 인수액 0원과 구분지상권 인수는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “0원 인수”와 “권리 인수”는 다르다
이 사건의 숫자만 보면 현재 최저가 355,163,440원, 금액상 매수인 인수액 0원입니다. 김시현의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 하지만 핵심은 숫자 밖에 있습니다. 매각물건명세서가 목록2의 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다. 따라서 이 물건은 ‘임차보증금을 떠안는 사건’은 아니지만, ‘모든 권리가 소멸하는 사건’도 아닙니다. 가격 역시 최근 실거래 비교 없이 최저가만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 입찰 판단의 중심은 구분지상권의 정확한 내용과 매각 대상 범위 확인입니다.
