광주지방법원 2025타경52067. 전남 보성군 노동면 광곡리 588-4의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층이며, 1층은 필로티 주차장, 2층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 509.0㎡이고 토지이용상황은 단독입니다. 소유자는 이부근 단독소유입니다.
등기 흐름에서는 2022.01.21. 보성농업협동조합 근저당권이 먼저 설정됐지만 2022.05.31. 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 보성밀알신용협동조합 채권최고액 193,000,000원 근저당권입니다. 이후 순천세무서장 압류, 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 보성농업협동조합 가압류가 이어지지만 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52067 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 노동면 광곡리 588-4 · 전라남도 보성군 노동면 광곡길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 필로티 주차장 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 509.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 18,800원/㎡ |
| 소유자 | 이부근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,297,200원 / 126,021,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 189,960,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.01.21. 보성농업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권은 2022.05.31. 해지돼 이미 말소됐고, 그날 설정된 보성밀알신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 국 압류, 롯데카드 주식회사 가압류, 보성신용협동조합의 임의경매개시결정, 보성농업협동조합 가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 281,297,200원, 현재 회차 최저매각가는 126,021,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이고 시나리오상 감정가의 44.8% 수준입니다. 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득 기준 역시 126,021,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,021,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,294원 |
| 2. 근저당 · 보성밀알신용협동조합 | 193,000,000원 | 123,456,706원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,058,043원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 보성농업협동조합 | 31,726,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 230,784,892원 중 예상배당은 123,456,706원이며 미배당액은 107,328,186원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 더 진행될 경우
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 44.8% | 126,021,000원 | 123,456,706원 | 107,328,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 35.84% | 100,816,800원 | 98,605,365원 | 132,179,527원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 28.67% | 80,653,440원 | 78,801,678원 | 151,983,214원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 보성군 노동면 광곡리 소재 노동면복지회관 동측 인근이며, 주위에는 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장 등이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 필로티 주차장, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 1층 필로티 주차장 122.4㎡는 건축물대장상 연면적에서 제외돼 있으나 매각에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 509.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·자연취락지구·상수원보호구역·철도보호지구에 해당하며, 지방2급하천에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 경계. 인접 광곡리 586-4 지상 부속건물이 본건 토지 남서측 일부를 점유 중인 것으로 목측되므로 정확한 경계는 측량 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 경계 확인. 광곡리 586-4 소재 타인 건물의 일부 점유가 목측된 부분을 현장과 측량으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되며, 1층 필로티 주차장 122.4㎡ 역시 매각에 포함됩니다.
- 토지 규제 검토. 상수원보호구역·철도보호지구·자연환경보전지역·자연취락지구가 실제 이용계획에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 해석. 현재 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 실질취득 126,021,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액은 현재 시나리오에서 107,328,186원이지만, 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 경계 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 토지와 환금성”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 2022.05.31. 보성밀알신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 가격은 이미 3회 유찰을 거쳐 126,021,000원까지 내려왔고, 그 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 타인 건물의 토지 일부 점유 가능성, 경계 측량 필요성, 상수원보호구역·철도보호지구 등 중첩 규제가 실제 이용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 이 물건은 권리는 통과, 토지 경계·규제·환금성은 보수적으로 확인하는 접근이 맞습니다.
