42,000,000원
광주지방법원 2025타경52073. 고흥군 도양읍 봉암리 광명빌라 가동 4층 402호, 전용면적 75.005㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정혜량은 2011.01.12. 매매를 원인으로 거래가액 60,000,000원에 취득했고, 2011.01.13. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.03.19. 설정된 하나은행 근저당권 33,000,000원입니다.
해당 근저당권은 2025.05.16. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.19. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 남해바다수산 주식회사와 고흥군수산업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생해도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52073 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1605-8 광명빌라 제가동 제4층 제402호 도로명주소: 전라남도 고흥군 도양읍 천마로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.005㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정혜량 (2011.01.12. 매매, 거래가액 60,000,000원 · 2011.01.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 42,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 23,302,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 광명골드빌라 · 16세대 · 2007.01.04. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.03.19. 접수된 을구 8번 하나은행 근저당권 33,000,000원입니다. 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐지만 말소기준 시점은 최초 설정일인 2020.03.19.입니다. 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션상 임차보증금이나 매수인 인수액도 없습니다. 따라서 현재 자료를 기준으로 대항력·우선변제권·보증기관 승계를 판단할 임차인은 없고, 매수인 인수금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 크게 낮은 현재 최저가
동일 면적 75.01㎡의 실거래는 총 5건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래 3건의 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 2025.11. 74,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.6% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 75.01㎡ | 1층 | 74,000,000원 |
| 2025.09 | 75.01㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 2025.09 | 75.01㎡ | 1층 | 85,000,000원 |
| 2024.05 | 75.01㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 75.01㎡ | 4층 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.01㎡ | 3건 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.01㎡ | 5건 | 77,200,000원 |
현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원보다 36,000,000원 낮고, 비율로는 53.8%입니다. 최신 거래 74,000,000원과 비교해도 32,000,000원 낮은 약 56.8%입니다. 확인된 인수금액이 없으므로 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 42,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 남해바다수산 주식회사 | 164,500,000원 | 7,844,000원 |
| 갑구 16번 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 4,636,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 202,136,027원 중 채권자에게 40,844,000원이 배당되고, 161,292,027원이 미배당되는 구조입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 161,292,027원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 173,665,228원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 182,326,468원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 늘지만, 확인된 대항력 임차인이나 인수 권리가 없으므로 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 녹동중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·학교·농경지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 남측으로 포장된 진입로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 1,785㎡, 공시지가는 44,500원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래 5건이 확인되지만 16세대 규모로 표본이 많지는 않아, 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 점유자, 전입, 임대차계약 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 4층 내부 상태 확인. 4층 건물의 최상층 물건이므로 내부 마감, 천장, 창호, 외벽 상태를 직접 확인하고 필요한 보수비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 조건 대조. 최근 거래는 1층과 2층이 중심이므로 4층 402호의 채광·조망·접근성·수리 상태를 비교해 가격 차이를 조정해야 합니다.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 단지이고 단지 경매 낙찰 기록이 없어, 인근 중개업소를 통해 실수요층과 평균 매도기간을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리 주체와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후의 매각물건명세서와 법원 기록을 원본 대조해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 근저당권 이전관계와 한국주택금융공사의 신청채권액을 등기부·채권계산서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현장과 환금성
이 물건은 현재 자료상 확인된 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 42,000,000원도 최근 12개월 평균 78,000,000원의 53.8%, 최신 거래 74,000,000원의 약 56.8%로 가격 간격이 큽니다.
다만 이미 2회 유찰된 16세대 다세대주택이고 임대관계가 미상이며 단지 경매 낙찰 기록도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리표만 보고 결론내기보다 실제 점유, 내부 수리 상태, 최상층 상태, 지역 매수수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 권리는 비교적 안전하고 가격 여유도 크지만, 최종 수익을 결정하는 요소는 현장 상태와 환금성입니다.
