전주지방법원 2025타경635. 진안군 백운면 신암리 89 소재 토지와 제1종근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 공동산촌체험시설-펜션으로, 공동산촌체험시설과 일반음식점·샤워실·관리동이 구성돼 있습니다. 토지는 4,991.0㎡이고 지목은 대, 계획관리지역·보전관리지역에 걸쳐 있습니다. 권리상 기준점은 2022년 진안군산림조합 근저당 440,000,000원이며, 그 뒤 설정된 전호권 근저당 250,000,000원과 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 347,094,000원으로 감정가 대비 34.3%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건은 일반 아파트처럼 동·평형 실거래로 가격을 곧바로 교차검증하기 어려운 산촌체험시설·펜션형 비주거 자산입니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 특히 3회 유찰 자체가 가격과 환금성에 대한 시장의 보수적 반응일 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경635 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 백운면 신암리 89 · 전북특별자치도 진안군 백운면 백장로 830 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(공동산촌체험시설-펜션) |
| 토지 | 4,991.0㎡ · 지목 대 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최영애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,011,936,960원 / 347,094,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진안군산림조합 / 382,061,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 15,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.11. 진안군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이며 공동담보목록 제2022-62호가 기재돼 있습니다. 이후 2022.09.29. 전호권 근저당, 2024년 경기신용보증재단·전북신용보증재단 가압류, 진안군 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 회차는 3회 유찰로 최저매각가가 347,094,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 242,965,799원, 5회 유찰 시 170,076,059원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 본건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 347,094,000원 | 341,434,684원 | 395,561,316원 |
| 4회 유찰 시 | 242,965,799원 | 238,764,278원 | 498,231,722원 |
| 5회 유찰 시 | 170,076,059원 | 166,894,994원 | 570,101,006원 |
③ 예상배당표 (매각가 347,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,659,316원 |
| 1. 근저당 · 진안군산림조합 | 440,000,000원 | 341,434,684원 |
| 2. 근저당 · 전호권 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 21,996,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 736,996,000원 중 채권자 예상배당은 341,434,684원, 미배당은 395,561,316원입니다. 후순위 권리가 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치입니다.
④ 일괄매각·건물 현황 — 면적과 현황 차이를 반드시 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물인 수영장·정화조·수목도 포함됩니다.
- 토지 부대시설. 목록 1 지상의 석축·화단·계단 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 식당동. 등기사항전부증명서상 86.5㎡, 일반건축물대장상 일반음식점 144.85㎡, 현황은 일반음식점 약 116.8㎡입니다.
- 관리동. 등기사항전부증명서상 저온창고 35.28㎡이나 일반건축물대장 및 현황은 증축·표시변경 등으로 관리동 40.56㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 위 식당동·관리동의 등기·대장·현황 면적 차이가 구체적으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안군 백운면 신암리 ‘임신마을’ 동측 인근으로, 주변에는 농경지·임야·농가주택·펜션 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설 공동산촌체험시설-펜션으로 공동산촌체험시설·일반음식점·샤워실·관리동으로 이용됩니다.
- 토지. 4,991.0㎡, 지목 대, 주거기타, 완경사, 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역이며 접도구역과 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 설비. 건물별로 기본적인 위생·급배수설비가 있으며 전기 바닥난방 또는 유류보일러 난방이 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 농경지·임야·농가주택·펜션이 혼재한 지역의 산촌체험시설로, 아파트형 자산보다 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있어 3회 유찰이라는 시장 반응을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 말소기준 이후 권리 소멸, 명세서상 인수권리·법정지상권 해당사항 없음이라는 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유관계. 별도 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
- 건물 면적. 식당동과 관리동의 등기·건축물대장·현황 면적이 서로 다르므로 실제 사용면적과 인허가 관계를 확인하세요.
- 제시외 물건. 수영장·정화조·수목이 일괄매각에 포함되고 석축·화단·계단 등이 토지가격에 반영됐음을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 34.3%라고 해서 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 펜션 운영수익·시설 상태·수선비·토지가치·인허가를 별도로 산정하세요.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰된 비표준 자산이라는 점을 응찰가 산정과 향후 매각 가능성에 반영하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.11. 진안군산림조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 단순하지 않습니다. 감정가 1,011,936,960원에서 세 번 유찰돼 347,094,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 토지 4,991.0㎡와 여러 동의 펜션·일반음식점·관리시설을 함께 취득하는 비표준 자산입니다. 식당동·관리동은 등기·대장·현황 면적에도 차이가 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 정리, 가격은 검증”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 영업가치, 시설 상태, 토지가치와 향후 매각 가능성을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
