대전지방법원 2026타경39. 대전광역시 중구 문창동 43-1 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실·주차장, 2층은 무인모텔, 3층은 관리실로 이용 중이며 옥상 태양광 설비도 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 4,514,726,400원입니다.
등기부만 보면 현재 효력이 남아 경매에 연결되는 기준 권리는 비교적 선명합니다. 2024.03.15. 서부농업협동조합 근저당권 2,280,000,000원이 말소기준권리이고, 2026.01.19. 임의경매개시결정과 2026.04.21. 한빛신용협동조합 가압류는 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임대관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경39 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문창동 43-1 · 대전광역시 중구 문창로90번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 계단실·주차장 · 2층 무인모텔 · 3층 관리실 |
| 토지 | 820.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김목응 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,514,726,400원 / 4,514,726,400원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,851,992,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 옥상 태양광 설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.15.
현재 말소기준은 을구 5번 서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며 토지 문창동 43-1과 공동담보입니다. 이후 등록된 임의경매개시결정과 한빛신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 인수액을 좌우하는 부분
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주민식 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
| 이태훈 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| KIM MOK EUNG | 2024.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이전 전입 · 보증금·확정일자 미상 |
| KIM HYANG RAN | 2020.09.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이전 전입 · 보증금·확정일자 미상 |
| 주현희 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
실제 점유관계 확인이 이 사건의 최우선 과제입니다. 주민식은 전입신고일 자체가 확인되지 않고, KIM MOK EUNG과 KIM HYANG RAN은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 표시되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 세 사람 모두 이 자료만으로 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 4,514,726,400원만을 실제 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 4,514,726,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,547,264원 |
| 2. 근저당 · 서부농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한빛신용협동조합 | 515,708,890원 | 515,708,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,671,470,246원 |
배당 계산상 채권자 청구합계 2,795,708,890원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 매수인 인수액이 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 배당에는 아직 여유
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,514,726,400원 | 0원 | 1,671,470,246원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,611,781,120원 | 0원 | 777,554,419원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,889,424,896원 | 0원 | 62,421,757원 |
제시된 세 시나리오에서는 모두 채권자 총 청구액 2,795,708,890원이 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 2회 유찰 가격까지는 등기상 채권의 미배당이 발생하지 않습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유자의 인수 여부는 이 배당 시뮬레이션으로 해결되지 않습니다.
⑤ 건물·토지 특성
- 현재 이용. 1층은 계단실·주차장, 2층은 무인모텔, 3층은 관리실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양열 급탕 설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 충무로네거리 북동측 인근으로 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근 충무로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 820.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 공시지가는 911,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 건물등기사항전부증명서상 2층 면적 일부 133.8㎡는 일반건축물대장상 3층 여관(관리실)이고 현황상 3층에 소재합니다.
- 매각 포함. 옥상 소재 태양광 설비는 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 실제 임대차계약 확인. 주민식, KIM MOK EUNG, KIM HYANG RAN의 보증금·확정일자·점유 부분을 확인해야 실제 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 선입견 금지. 말소기준 전 전입만으로 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 4,514,726,400원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
- 무인텔 영업·시설 상태 확인. 현재 무인텔 운영 중이므로 객실·관리실·설비·태양광 설비의 현황과 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 대조. 133.8㎡ 면적의 층 표시가 등기와 일반건축물대장·현황 사이에서 어떻게 대응되는지 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 지구단위계획 확인. 일반상업지역이면서 지구단위계획구역이므로 향후 이용·변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유관계가 더 중요한 사건
이 사건의 등기 구조는 분명합니다. 2024.03.15. 서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 4,514,726,400원부터 2회 유찰 2,889,424,896원까지 제시된 시나리오에서는 채권자 미배당도 0원입니다.
하지만 그 사실만으로 매수인 인수액이 0원이라고 결론내릴 수는 없습니다. 말소기준 전 전입자가 있고 전입일 미상 점유자도 있으며, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트 역시 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기권리의 소멸 여부보다 점유·임대차 원본 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
