광주지방법원 2025타경52079. 광양시 중동 성호2차아파트 201동 18층 1811호, 전용 39.86㎡의 주거용 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식구조 23층 건물 중 18층의 동향·복도식 세대이며, 현재 소유자는 주식회사케이라클입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 75,111,688원으로 신청한 강제경매입니다.
표면상으로는 감정가 55,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 38,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 48,183,333원보다 낮아 보이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 전입·점유가 경매개시결정보다 앞선 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층 1811호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 23층 중 18층 · 동향·복도식 |
| 이용상태 | 주거용으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사케이라클 (2021.12.15. 거래가 67,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,111,688원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.09.23. 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 국민은행·우리은행·충청새마을금고 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 그러나 임차인 민용기의 전입·점유개시일은 2021.11.23., 주택임차권등기는 2023.11.22.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민용기 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 68,000,000원 | 2021.11.23. / 2021.12.27. | 2023.11.22. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
민용기는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유개시가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로 우선 배당을 받지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수는 어렵습니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 없어 인수액을 0원으로 처리할 근거도 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 38,500,000원 | 30,593,000원 | 69,093,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 26,950,000원 | 41,935,100원 | 68,885,100원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 18,865,000원 | 49,874,570원 | 68,739,570원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
성호2차 201~205동은 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 동일 전용면적 39.86㎡의 최근 거래 12건 평균은 48,183,333원, 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
최저가 38,500,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 79.9%이므로 싸 보입니다. 하지만 실질취득액 69,093,000원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균의 143.4%, 최신 거래 47,000,000원의 147.0%입니다. 최근 12건 중 최고 거래가인 59,700,000원보다도 9,393,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,093,000원 |
| 1. 임차인 민용기 보증금 | 68,000,000원 | 37,407,000원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 30,593,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 75,111,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 주택도시보증공사의 예상 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원이며, 임차인 미배당액 30,593,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 성호2차아파트 201동에 위치하며, 주변은 학교와 아파트 단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 통과하고, 단지 서측과 동측에 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 18층, 동향·복도식 세대입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 1,773세대 단지지만 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 매각률은 61%입니다. 실질취득액이 최근 실거래 범위를 웃도는 이번 물건은 환금성 부담이 더 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차는 최저가 38,500,000원에 예상 인수액 30,593,000원을 더한 69,093,000원이 판단 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 68,885,100원·68,739,570원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제나 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 없이 임차권이 당연히 정리된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 배당액 변동 점검. 집행비용과 실제 배당순위·배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 설정된 세대이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,850만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 55,000,000원에서 한 차례 유찰돼 38,500,000원까지 내려왔지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 최저가로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 임차인 민용기의 보증금 68,000,000원 중 현재 예상 미배당액 30,593,000원이 매수인에게 넘어올 수 있어, 실질취득액은 69,093,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 48,183,333원과 최신 거래 47,000,000원을 모두 크게 웃돌며, 최근 최고 거래 59,700,000원보다도 높습니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 최저가에는 할인율이 있지만 실질취득에는 가격 메리트가 없습니다. 권리와 가격을 함께 보면 입찰 매력도가 낮은 전형적인 대항력 인수형입니다.
