대전지방법원 2026타경600138. 대전광역시 중구 석교동 9-8에 있는 다가구주택과 토지의 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 주택이며, 감정평가 당시 10가구로 이용 중입니다. 토지면적은 328.6㎡이고 건물 사용승인일은 2016년 12월 26일입니다. 이번 매각은 일괄매각으로 제시외 수목과 확장된 발코니도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.

등기상 권리의 출발점은 2016년 12월 27일 설정된 창신새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권의 채권최고액은 각각 377,000,000원과 260,000,000원이며, 이후 임차권등기, 가등기, 강제경매개시결정 등이 이어집니다. 그러나 다가구주택은 호실별 임차인의 실제 보증금과 점유관계를 함께 살펴야 합니다. 이번 물건의 핵심은 말소기준 자체보다 임차관계의 불확실성과 가등기 성격에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 성격 확인

말소기준은 을구 1번 창신새마을금고 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권도 같은 날 후순위로 설정되었고, 두 근저당권 모두 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 을구 5·6·7번 임차권등기 역시 말소기준 이후 등기입니다.

갑구 7번 박용우의 소유권이전청구권 가등기는 2023년 5월 9일 접수되었습니다. 말소기준 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 가등기가 담보가등기인지, 순위보전을 위한 소유권이전청구권 가등기인지 원인서류와 원본으로 확인해야 합니다. 실제 법적 성격을 확인하지 않은 채 담보가등기로 확정하거나 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 다가구 10가구, 임차·점유 관계부터 정리

감정평가 당시 건물은 10가구로 이용 중입니다. 현황조사 등에 개인 명의로 기재된 임차·점유 관련 인물은 10명이며, 별도로 등기된 개인 임차권자 황진택과 이용석까지 포함하면 개인 명의 임차·점유 관련 기록은 12명입니다. 이는 현재 독립된 임대차계약이 12건 존재한다는 뜻이 아닙니다. 일부 호실에는 서로 다른 이름이 중복 기재되어 있어 실제 임차인 수와 현재 점유자를 확인해야 합니다.

한국토지주택공사는 어수민의 보증금에 관한 대위·승계 신고로 분류됩니다. 실제 임차인 인원에 추가하거나 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 이미 말소된 최영식의 과거 임차권도 현재 존속하는 임차권으로 합산하지 않습니다.

표의 대항력 판정은 기록된 전입일과 2016.12.27 말소기준일을 비교한 것입니다. 후순위 전입으로 분류되더라도 실제 계약관계, 점유, 우선변제 및 명도 문제는 별도 확인이 필요합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람의 권리를 임의로 확정하지 않았습니다.

③ 가격 검토 — 감정가를 시세로 단정할 수 없다

현재 최저매각가격은 1,204,050,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

이 물건은 개별 호실을 나누어 매각하는 아파트가 아니라 10가구가 이용하는 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조입니다. 토지 328.6㎡, 건물의 실제 상태, 임대차 현황과 예상 임대수익을 함께 검토해야 합니다. 보증금과 월차임이 확인되지 않은 임차·점유 관계가 다수이므로 임대수익을 임의로 추정하거나 감정가만을 근거로 수익성을 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,204,050,000원 가정)

제시된 배당모형의 단순 추정입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 신청채권자는 청구액 기준입니다. 이용석의 임차보증금과 강제경매 신청채권액이 동일 채권인지 별개 채권인지는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 임차보증금 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액·소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액을 확정 지급액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰 시에도 권리 확인은 별개

* 매수인 인수액 0원은 현재 배당모형의 가정치입니다. 임차보증금·점유·가등기 성격·매각조건 확인 전에는 실제 인수액이 확정되었다고 볼 수 없습니다. 각 유찰 시나리오는 조건부 계산이며 향후 유찰이나 해당 가격의 매각이 예정되었다는 뜻이 아닙니다.

신건과 유찰 시나리오 모두 모형상 기존 채권자에게 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 임차보증금과 우선변제채권이 빠진 상태에서 산출된 결과입니다. 실제 배당표에 임차인 채권이 추가되거나 우선순위가 변경되면 잔여액과 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 2회 유찰 시 매각가 770,592,000원이 시장가격보다 저렴한지는 비교 실거래가가 확인되지 않아 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동명중학교 북동측 인근에 있으며, 단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주거 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다가구주택입니다. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되어 있고 기본 위생·급배수·전기·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 328.6㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 774,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로2류에 접합니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·보문산 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 확장된 발코니 및 제시외 수목은 매각 범위에 포함됩니다.
• 환금성. 다가구주택은 건물 전체를 일괄 취득하는 물건입니다. 실제 임대수익과 공실·보증금 현황, 지역 거래사례가 확인되지 않아 환금성이나 수익률을 확정 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 7번 박용우 가등기의 실제 종류, 원인계약 및 매각에 따른 소멸 여부를 법원 서류와 원본 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 호실별 임대차 전수 확인. 다가구주택 10가구의 계약서·전입일·점유개시일·확정일자·보증금·월차임·배당요구를 호실별로 확인하세요.
• 한국토지주택공사 승계 확인. 어수민과의 대위·승계 관계, 201호와 203호의 호실 표기 차이 및 미반환 보증금 53,740,000원의 귀속을 확인하세요. 같은 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 중복 점유 확인. 301호 황진택·최인권, 402호 이영근·최계숙의 현재 점유 및 계약관계를 확인하세요.
• 관계인 확인. 최계숙의 근저당 채무자 지위와 이용석의 임차권자·신청채권자 지위를 대조하고 채권이 중복 계산되지 않았는지 확인하세요.
• 배당표 재산정. 임차인 우선변제·최우선변제·당해세·실제 근저당 피담보채권액을 포함해 배당과 매수인 인수 여부를 다시 검토하세요.
• 소유권 원본 대조. 김희주 소유자 표시와 소유권이전등기 말소 이력의 정합성을 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각과 제시외 수목·확장 발코니의 포함 범위, 건물 상태 및 실제 이용 현황을 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 유사 다가구주택의 최근 거래사례 및 임대차 현황을 확인해 최저가 1,204,050,000원의 적정성을 검토하세요.
• 현장 확인. 호실별 실제 점유자, 명도 가능성, 미납 관리비 및 공과금, 건물 유지보수 상태를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 임차관계 정리 완료”

대전 석교동 9-8 다가구주택은 2016년 창신새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 근저당권과 임차권등기 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 10가구의 다가구주택에 개인 명의 임차·점유 관련 기록이 12명으로 나타나고, 보증금이 확인되지 않은 관계인이 다수 존재합니다. 한국토지주택공사의 승계 신고와 호실 표기 차이, 가등기의 실제 성격, 소유권 말소 표기 및 채무자와 임차인의 관계 역시 점검할 부분입니다.

가격 판단도 보류해야 합니다. 최저매각가 1,204,050,000원이 적정한지 검증할 비교 실거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 가등기 성격 확인 → 호실별 임대차 전수조사 → 실제 배당·인수액 재산정 → 거래가격 검증입니다. 그 결과에 따라 물건의 권리 위험과 실질 취득비용을 평가해야 합니다.