전주지방법원 2025타경682. 완주군 이서면 갈산리 664-6, 안전로 151에 있는 1층 106호 근린시설입니다. 소유자 김유미가 2014년 11월 25일 매매를 원인으로 거래가액 503,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 28일 전북은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기 흐름은 비교적 명료합니다. 2022년 완주군 압류는 2023년 해제로 말소됐고, 이후 2025년 전북은행 가압류 161,999,389원, 완주군 압류, 전북은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경682 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-6 1층 106호 · 도로명 전북특별자치도 완주군 이서면 안전로 151 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 상가(일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용중이며 휴업상태임) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상5층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 김유미 · 2014.11.25 매매 · 거래가액 503,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 146,461,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구금액 | 403,170,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014년 6월 2일 설정된 전북은행 근저당권은 같은 해 11월 28일 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 그날 새로 설정된 을구 3번 전북은행 근저당권 480,000,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 146,461,000원으로 감정가 610,000,000원의 24% 수준입니다. 네 차례 유찰된 결과라 절대가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 상가시세보다 낮은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설입니다. 감정평가 당시 이용상태도 “일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용중이며 휴업상태”로 적시돼 있습니다. 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 단순 비교하기 어려운 만큼, 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 곧바로 치환하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,850,454원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 480,000,000원 | 143,610,546원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사전북은행 | 161,999,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 641,999,389원 중 예상 배당액은 143,610,546원이며, 부족액은 498,388,843원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전기안전공사 북측 인근으로, 주위는 대로변 점포·근린생활시설 등의 집합상가지대이고 후면은 호텔·음식점 등이 주류를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 인근에 주요간선도로가 통과합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 상업구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,730,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 상가로서 일반음식점이었으나 현재는 사무실 등으로 사용 중이며 휴업상태로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24%라는 사실과 실제 시세가 싸다는 판단은 별개입니다. 주변 동일·유사 상가의 매매·임대 조건을 직접 비교해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 일반음식점에서 사무실 등으로 이용 중이며 휴업상태로 기재돼 있습니다. 현재 내부 상태와 실제 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 이미 4회 유찰된 만큼 해당 1층 호실의 유동인구·가시성·임대수요와 공실 가능성을 우선 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2014.11.28 전북은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비 체납, 세금, 점유·인도 상태 등 배당표에 반영되지 않는 현장 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장검증”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2014년 전북은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 610,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 146,461,000원까지 내려왔어도, 실거래 비교 근거 없이 “감정가의 24%니까 싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 더구나 근린시설이고 현재 휴업 상태로 평가된 물건입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 할인율보다 실제 상권과 임대수요입니다.
