전주지방법원 2025타경682. 완주군 이서면 갈산리 664-6, 1층 106호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김유미이며 2014.11.25. 매매를 원인으로 2014.11.28. 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 503,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사전북은행 근저당 480,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 주식회사전북은행 가압류 161,999,389원, 완주군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 권리에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격·영업상태·환금성 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경682 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-6 1층106호 · 도로명 전북특별자치도 완주군 이서면 안전로 151 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 상가(일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용중이며 휴업상태임) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상5층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 김유미 · 2014.11.25. 매매 · 거래가액 503,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 146,461,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 403,170,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2014.06.02. 설정된 주식회사전북은행 근저당 3,846,000,000원은 2014.11.28. 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 근저당 480,000,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 근거는 별도
현재 회차는 4회 유찰 상태로, 감정가 610,000,000원에 대해 최저매각가가 146,461,000원입니다. 사건 시나리오상 현재 회차는 감정가 24% 수준으로 표시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 146,461,000원 | 498,388,843원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 102,522,700원 | 541,712,007원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 71,765,890원 | 571,925,285원 | 0원 |
가격이 감정가 대비 크게 낮아진 것은 사실이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않는 만큼 146,461,000원이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 현황상 일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용 중이며 휴업상태라는 점과 4회 유찰 사실을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,850,454원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 480,000,000원 | 143,610,546원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 161,999,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,461,000원 가정에서는 집행비용 2,850,454원을 제외한 143,610,546원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 전체 채권 기준 미배당은 498,388,843원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전기안전공사 북측 인근에 위치하며 주위는 대로변 점포·근린생활시설 등의 집합상가지대이고 후면은 호텔·음식점 등이 주류를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 동측 인근에 주요간선도로가 통과합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 상가로서 일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용 중이며 휴업상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 중 1층 106호이며 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적 941.0㎡, 공시지가 2,730,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 현장 점유자와 인도 상태는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 휴업상태 확인. 일반음식점이나 현재 사무실 등으로 사용 중이고 휴업상태이므로 현장 상태와 실제 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 146,461,000원이 감정가 대비 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실제 거래와 임대·공실 상황을 확인하세요.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 최종 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격판단은 보수적으로”
이 물건은 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2014.11.28. 주식회사전북은행 근저당 480,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 610,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 최저가가 146,461,000원까지 내려왔고, 현황은 일반음식점이나 현재 사무실 등으로 이용되며 휴업상태입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 현재 가격을 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격과 상가의 실제 사용·수요는 추가 확인. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격이 실제 상권 가치와 맞는지 확인하는 데 있습니다.
