광주지방법원 2025타경52115. 광양시 중동 성호2차아파트 204동 603호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 표면상 감정가와 최저가는 59,500,000원으로 동일한 신건이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 임차인 설현승의 점유개시는 2020.04.02., 전입신고는 2022.05.02.이고, 주택임차권등기는 2024.04.04. 접수됐습니다. 모두 말소기준인 2025.04.18. 압류보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가 59,500,000원이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 입찰대금과 미배당액을 합친 금액은 약 87,085,440원~87,471,000원으로 거의 변하지 않습니다. 핵심 가격은 최저가가 아니라 보증금 86,000,000원 안팎의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 지하 1층·지상 24층 중 6층 · 동향·복도식 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.07. 거래가 75,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 59,500,000원 / 59,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.25. 접수 · 2020.07.14. 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준권리는 2025.04.18. 기흥세무서장 압류입니다. 이후 접수된 2025.10.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 점유·전입 및 2024.04.04. 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에도 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 계약·점유·전입 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 설현승 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 86,000,000원 | 1차 계약 2020.03.20. 점유개시 2020.04.02. 전입 2022.05.02. 확정일자 2020.03.23.·2022.04.26. 배당요구 2024.04.04. | 대항력 있음 우선변제 미상 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
성호2차 201~205동 전용 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원이며 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최저가 59,500,000원만 놓고 보면 최근 평균의 105.7%로 이미 평균보다 높습니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 인수액까지 반영한 실질취득 기준 약 86,000,000원은 최근 평균의 152.7%, 최신 거래 62,500,000원의 137.6%입니다. 최고 거래가 70,200,000원보다도 15,800,000원 높습니다.
③ 예상배당 및 인수 시나리오 (매각가 59,500,000원 가정)
| 항목 | 청구·기준액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 신청채권 | 86,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 미배당 잔액·매수인 승계 위험 | 27,971,000원 | 27,971,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 매각대금 중 집행비용 1,471,000원을 제외한 58,029,000원이 신청채권에 배당되고, 27,971,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 | 입찰가 | 미배당·인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 59,500,000원 | 27,971,000원 | 87,471,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 47,600,000원 | 39,656,800원 | 87,256,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 38,080,000원 | 49,005,440원 | 87,085,440원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·단독주택·소규모 점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2003.11.07. 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 24층 건물의 6층 동향 복도식 세대입니다. 승강기·도시가스 보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,773세대 단지로 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 매각률은 61%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 임차보증금 미배당 인수액을 합친 약 86,000,000원 안팎을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 배당표와 인수잔액 확인. 배당기일의 실제 배당액이 달라지면 매수인이 승계할 미변제 보증금도 달라질 수 있으므로 신청채권·임차보증금 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 보증금 잔액 지급과 주택임차권등기 말소가 연계되므로, 인도·말소 절차와 필요한 자금을 별도로 준비해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 및 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비 1,235,170원의 세부 내역과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 사건의 가장 큰 함정은 59,500,000원이라는 낮아 보이는 최저가입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권과 86,000,000원의 보증금이 있어, 현재 회차 실질부담은 87,471,000원입니다. 1회 유찰 시 87,256,800원, 2회 유찰 시에도 87,085,440원으로 거의 동일합니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 커지기 때문입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원, 최고 거래도 70,200,000원입니다. 실질취득 약 86,000,000원은 어느 기준보다도 높습니다. 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상이고, 권리 인수까지 남는 구조입니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당·미변제 잔액이 투자 판단의 핵심입니다.
