대전지방법원 2025타경51265. 태안읍 코아루3차 103동 16층1601호 아파트입니다. 현재 소유자는 이원범이며, 등기부상 2020.07.30 소유권이전 등기와 함께 거래가액 228,600,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 160,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.05.26 주식회사코리아에프앤에프의 채권최고액 160,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.04.28 같은 회사 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리보다 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김해나는 2024.11.27 전입해 2020.07.30 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51265 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 남문리 808 코아루3차 103동 16층1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9689㎡ · 18층 건물 내 16층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 이원범 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.07.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.02.27 한국주택금융공사로 이전된 등기가 존재합니다. 후순위인 주식회사코리아에프앤에프 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사 코리아에프앤에프 가압류와 2024.01.02 임의경매개시결정은 이미 말소됐고, 태안군 압류와 국 압류 역시 해제·말소 내역이 확인됩니다.
② 임차관계 — 전입은 후순위, 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김해나 | 위치 및 면적 미상 | 2024.11.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 2.56억은 최근 거래 상단도 넘는다
코아루3차 동일 면적 74.97㎡의 최근 거래는 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 230,291,666원, 최신 거래는 2026.09 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 256,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.97㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 74.97㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.08 | 74.97㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 3 | 228,500,000원 |
| 2026.05 | 74.97㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 74.97㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 74.97㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2026.01 | 74.97㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 74.97㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 74.97㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 74.97㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 평균 | 74.97㎡ | 12건 | 230,291,666원 |
최근 12건 거래 범위는 209,000,000원~255,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 256,000,000원으로 최근 거래 최고가보다도 높습니다. 최신 거래 230,000,000원과 최근 12개월 평균 230,291,666원 역시 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 160,600,000원 | 160,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코리아에프앤에프 | 160,000,000원 | 91,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 320,600,000원 중 채권자 예상배당은 251,616,000원이며, 미배당액은 68,984,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 68,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 119,467,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 159,853,760원 | 0원 |
현재 회차 256,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원으로 낮아집니다. 중요한 점은 회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건은 권리비용보다 응찰가격 자체가 경제성을 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군청 북서측 인근이며, 주위에는 대단지 아파트·주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 코아루3차는 252세대이며 준공일은 2020.05.25입니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며 공동주택 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 332,100원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 230,291,666원의 111.2%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래와 대조. 2026.09 최신 거래 230,000,000원, 최근 12건 최고 거래 255,000,000원과 응찰가를 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김해나의 대항력은 없지만 위치 및 면적과 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문과 배당관계를 다시 점검해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.07.30 농협은행주식회사 근저당권과 2024.02.27 한국주택금융공사 권리이전 내역을 등기부 원문에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건의 구조는 명확합니다. 2020.07.30 근저당권이 말소기준이고, 김해나는 그보다 늦은 2024.11.27 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 권리들도 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽에서는 큰 인수 부담이 보이지 않습니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 230,291,666원의 111.2%이고 최신 거래 230,000,000원보다 높으며, 최근 12건 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는 아파트”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
