대전지방법원 2025타경51297. 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설1동 1층 104호입니다. 감정평가 이용상태는 “상업용(현황 공실)”이고, 철근콘크리트구조 2층 근린생활시설 내 개별호수입니다. 소유자 강연의는 2017.11.15 매매를 원인으로 2018.03.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 190,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.09 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.06.09에는 충남신용보증재단의 39,520,080원 가압류가 추가됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 현황은 공실이지만, 감정평가상 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현장 점유와 임대차 유무는 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설1동 1층104호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 상업용(현황 공실) · 대상면적 35.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 근린생활시설 · 사용승인 2018.02.26 |
| 소유자 | 강연의 (2017.11.15 매매, 거래가액 190,000,000원 · 2018.03.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 125,343,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.03.12 고운주택주식회사 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 해당 신탁은 2018.03.23 이미 말소됐습니다. 같은 날 강연의에게 소유권이 이전되고 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 단지 아파트 실거래는 직접 비교표본이 아니다
제공된 서산테크노밸리고운라피네 최근 거래 12건의 최근 12개월 평균은 190,666,666원, 최신 거래는 2026.09 195,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가 160,000,000원이 더 낮아 보이지만, 이 거래들은 전용 66.38㎡·75.14㎡·84.66㎡의 주거 거래이고 이 경매물건은 대상면적 35.7㎡의 근린생활시설입니다. 면적 매칭도 되지 않으므로 이 수치를 해당 상가의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.66㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 66.38㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2026.08 | 75.14㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 190,666,666원 |
오히려 이 물건 자체에서 확인되는 직접 가격 이력은 소유권 이전 당시 거래가액 190,000,000원과 현재 감정가 160,000,000원입니다. 다만 과거 취득가와 현재 적정 매매가는 동일 개념이 아니므로, 현 시점 상가 가치 판단에는 별도의 동일 용도·유사 면적 상가 거래나 임대수익 자료 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 39,520,080원 | 12,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 183,520,080원 중 예상 배당액은 156,960,000원이며, 미배당은 26,560,080원입니다. 이 미배당은 후순위 채권의 배당 부족분이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 26,560,080원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 58,112,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 83,353,680원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실 자체가 이 근린시설이 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 동일 용도 상가의 실제 거래·임대수익과 공실 지속 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 일람리 성연초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지와 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층 근린생활시설로 현재 “상업용(현황 공실)” 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 근린생활시설, 사용승인일은 2018.02.26입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 상가 소재 단지 북서측·남서측·남동측으로 포장도로가 있고, 북서측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 주상용 건부지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 494,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지, 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 단지 아파트 최근 실거래 평균 190,666,666원과 최신 거래 195,000,000원은 근린시설의 직접 비교표본이 아닙니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 현장 유동인구, 가시성, 출입동선, 기존 영업 이력과 임차수요를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전에 현장 상태가 바뀌었는지 확인하세요.
- 유찰가와 적정가를 구분. 128,000,000원·102,400,000원으로 회차가 낮아져도 동일 용도 상가 시세 검증 없이 ‘저가’라고 단정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2018.03.23 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 가압류는 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 현황도 상업용 공실로 확인됩니다.
다만 가격 판단에서는 보수적이어야 합니다. 최근 12개월 평균 190,666,666원과 최신 거래 195,000,000원은 같은 단지의 주거용 거래이며 대상 근린생활시설 35.7㎡와 면적도 매칭되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 160,000,000원이 그 숫자보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 상가 자체의 적정가·공실·환금성 검증입니다.
