대전지방법원 2025타경51340. 충청남도 태안군 태안읍에 있는 진흥더블파크아파트 105동 13층 1301호입니다. 전용면적은 84.958㎡이며, 2006년 사용승인을 받은 지상 14층 건물의 13층에 위치합니다. 현재 소유자는 김옥자 씨로, 2015년 10월 26일 거래가액 183,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.

권리분석의 중심에는 2015년 10월 26일 국민은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 135,240,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2017년 설정된 70,000,000원의 후순위 근저당권은 2020년 최상권에게 이전되었고, 최상권이 2025년 임의경매를 신청했습니다.

등기상 두 근저당권 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있어 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 등기상 인수권리 분석과 실제 점유관계 확인은 별개의 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 국민은행, 후순위 최상권

국민은행의 135,240,000원은 채권최고액이고, 최상권에게 이전된 후순위 근저당권의 채권최고액은 70,000,000원입니다. 실제 배당금은 채권최고액 자체가 아니라 배당요구·채권계산서·우선변제권 및 법원의 배당절차에 따라 확정됩니다. 아래 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 작다

비교 대상은 같은 단지 진흥W-park의 전용 약 84.96㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 190,083,333원이지만, 과거 거래가격이 포함된 평균만으로 현재 가격의 매력을 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래 6건 평균 189,000,000원과 2026년 9월 최신 거래 195,000,000원을 우선 비교합니다.

감정가와 최저가가 같은 188,000,000원이므로 최근 12개월 평균 189,000,000원보다는 1,000,000원 낮습니다. 최신 거래인 195,000,000원과 비교해도 낮습니다.

그러나 최저가가 최근 평균의 99.5%라는 점이 중요합니다. 최근 평균에 거의 근접한 가격이므로 경매 특유의 가격상 여유는 크지 않습니다. 전체 평균 대비 98.9%라는 수치만을 근거로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 통계만으로 본건의 유찰 여부나 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다. 현재 가격에서 입찰할 경우에는 경쟁으로 응찰가격이 상승할 가능성까지 고려해 최근 시세와 취득 부대비용을 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 추정배당입니다. 집행비용 3,432,000원을 먼저 반영하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화와 매수인 인수액

현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하면 매각가가 하락할수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 반면 확인된 등기권리 기준 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안군청 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·근린생활시설·다가구주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 사용승인일은 2006.02.28이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 인접 공도와 연결됩니다.
• 토지. 대체로 등고평탄하게 조성된 아파트 부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 332,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 인접 도로 관련 사항도 포함되어 있어 구체적인 규제 범위는 원본 대조가 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 내부의 실제 하자 유무는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 385세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가 179,000,000원부터 200,000,000원까지 분포하며 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 실제 매도 가능가격은 개별 호수 상태와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 실거래 평균 190,083,333원보다 최근 12개월 평균 189,000,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가는 최근 평균의 99.5%로 가격 여유가 크지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -1.1%인 만큼 신건에서 높은 낙찰가를 형성할 경우 가격 변동과 매도비용에 대비할 여유가 줄어듭니다.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유를 확인하세요.
• 명도 비용 확인. 실제 거주자와 점유 권원을 확인한 후 인도 절차와 이사 협의에 필요한 시간·비용을 검토하세요. 소유자 점유 여부는 단정하지 않습니다.
• 근저당권 이전 및 배당 확인. 박민수 명의로 설정된 후순위 근저당권이 최상권에게 이전된 사실과 신청채권자 배당 표시의 불일치를 확인하세요. 채권계산서와 실제 배당 수령자를 대조해야 합니다.
• 후순위 미배당 구분. 예상 미배당 20,672,000원은 채권자의 미회수액이며, 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액 0원과 구분됩니다.
• 유찰 여부와 매각조건. 현재는 신건이며 매각기일은 2026.09.30입니다. 향후 회차 변경과 실제 최저매각가격은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 관리비, 당해세 및 최우선변제 관련 사항을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개

이 물건은 2015년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기권리 기준으로 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 확인 전까지 권리·명도 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다. 후순위 근저당권의 최상권 승계와 신청채권자 배당 표시 불일치도 원본 확인 사항입니다.

가격 측면에서는 최저가 188,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 189,000,000원의 99.5%입니다. 최신 거래보다 낮은 것은 사실이지만 평균 대비 할인폭은 작고, 최근 거래 추세도 -1.1% 하락하고 있습니다. 따라서 신건 가격이 충분히 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

결론적으로, 등기상 인수 부담은 낮지만 가격상 여유는 제한적인 신건입니다. 입찰 판단의 핵심은 실제 임대·점유관계 확인, 근저당권 승계 및 배당관계 검증, 그리고 최근 시세와 취득 부대비용을 함께 반영한 가격 검토입니다.