광주지방법원 2025타경52127. 광양시 중동 성호2차아파트 204동 2층 201호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 윤지석(개명전윤준영)은 2020.03.24. 확정일자를 받고 2020.04.29. 전입·점유를 시작했습니다. 임차보증금은 84,460,000원이며, 2024.04.18. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025.04.18. 국의 압류입니다. 임차인의 전입·확정일자와 주택임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액은 낙찰자가 인수합니다. 현재 최저가 64,000,000원을 전부 배당재원으로 보더라도 집행비용 1,552,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 62,448,000원입니다. 보증금 부족분 22,012,000원이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제204동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 24층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.29. 소유권이전, 거래가 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 84,460,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
| 현황 | 감정평가상 현 공실상태로 보임 · 체납관리비 959,200원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준 이후의 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 순위 5번 주택임차권은 말소기준 이전 권리이므로 소멸하지 않습니다. 실제 임차인은 윤지석(개명전윤준영) 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인 신고는 없습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금을 중복해 매수인 부담으로 더하지 않고, 실질취득 계산에는 임차권의 미배당액 22,012,000원만 반영합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지석(개명전윤준영) | 전유부분 건물전부 주거·임차권등기 | 84,460,000원 | 대항력 있음 전입 2020.04.29. | 우선변제 있음 확정 2020.03.24. 배당요구 2024.04.18. | 승계 없음 | 22,012,000원 현재 회차 예상 |
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 우선변제를 받는다는 사실이 보증금 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아 배당재원이 부족하므로, 배당 후 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 승계됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 고정된다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 64,000,000원 | 22,012,000원 | 86,012,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 51,200,000원 | 34,581,600원 | 85,781,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 40,960,000원 | 44,637,280원 | 85,597,280원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
성호2차(201~205동) 전용 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 현재 최저가 64,000,000원만 놓고도 최근 평균의 113.6%로 시세보다 높습니다. 여기에 미배당 보증금 인수를 더한 실질취득 86,012,000원은 최근 평균의 152.7%, 최신 거래의 137.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최근 거래 범위는 45,000,000원부터 70,200,000원입니다. 실질취득 86,012,000원은 최근 최고 거래가 70,200,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가 64,000,000원이 싸 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없으며, 유찰 후에도 실질취득 기준 시세 초과가 해소되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 임차인 윤지석(개명전윤준영) 보증금 | 84,460,000원 | 62,448,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 84,460,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,552,000원을 제외한 62,448,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 22,012,000원은 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 중진초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트 지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 단지는 광로와 중로에 접합니다.
- 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 토지는 아파트 용지로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건이며 거래가는 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분포합니다.
- 경매성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 61%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 합산하세요.
- 배당표 재산정. 집행비용·당해세 등 실제 배당순위에 따라 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대확인서, 배당요구와 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정평가상 공실로 보이지만 현장 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 체납관리비. 2025년 10월 기준 체납관리비 959,200원의 공용부분 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 상태와 매각 후 행정절차를 최신 서류로 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원을 기준으로 총투입액을 비교하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 사건은 대항력 임차인 인수형의 전형적인 구조입니다. 현재 최저가 64,000,000원에서 예상되는 인수액은 22,012,000원이고, 실질취득은 86,012,000원입니다. 한 번 유찰되면 최저가는 51,200,000원으로 내려가지만 인수액은 34,581,600원으로 늘어 총부담은 85,781,600원입니다. 두 번 유찰돼도 실질취득은 85,597,280원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 56,316,666원이고 최신 거래는 62,500,000원입니다. 실질취득액은 두 기준을 모두 크게 웃돌며 최근 최고 거래 70,200,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아지는 회차를 기다리는 것만으로는 가격 위험이 해소되지 않습니다. 권리상 인수액과 시세를 함께 보면, 결론은 입찰 보류에 가깝습니다.
