대전지방법원 2025타경51388. 서산시 석림동 638-2 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이며 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 소유자는 이명희·이순자가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2011.05.02 서산시산림조합 근저당권 300,000,000원이고 같은 날 507,000,000원의 추가 근저당이 설정되어 있습니다.
말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계에서는 별도의 확인이 필요합니다. 임차인은 모두 3명이고 그중 이모용의 전입일 2009.09.14가 말소기준보다 앞섭니다. 이모용은 보증금 1,000,000원, 월차임 100,000원이며 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51388 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 638-2 · 충청남도 서산시 한마음13로 21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2011.04.04. |
| 토지 | 대 · 342.7㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이명희 2분의 1 · 이순자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,151,637,520원 / 1,151,637,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산시산림조합 / 633,881,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2011.05.02 서산시산림조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당 507,000,000원과 이후의 국 가압류 300,000,000원, 서산시 압류, 임의경매개시결정 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.12 국 압류는 2026.04.08 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 선순위 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유미란 | 1층 | 2025.05.20 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이모용 | - | 2009.09.14 | 1,000,000원 | 100,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 심정숙 | 3,4층 | 2020.10.26 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.08.11 | 해당 없음 |
유미란은 2025.05.20 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며 보증금은 미상입니다. 심정숙 역시 2020.10.26 전입으로 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원이며 2025.08.11 배당요구를 했습니다. 보증기관 승계나 대위 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 유찰 시 미배당만 비교
동일 물건이나 인근 비교 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가를 근거로 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서 확인 가능한 핵심은 낙찰가와 별도로 1,000,000원의 선순위 임차보증금이 인수된다는 점과, 유찰 시 후순위 채권의 미배당액이 커진다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,151,637,520원 | 1,107,000,000원 | 0원 | 1,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 921,310,016원 | 909,696,916원 | 197,303,084원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 737,048,012원 | 727,277,532원 | 379,722,468원 | 1,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,151,637,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,916,375원 |
| 인수 · 임차인 이모용 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 서산시산림조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 서산시산림조합 | 507,000,000원 | 507,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 국 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 갑구 6번 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,721,145원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 이모용 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 갑구 6번 권리의 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 석림1통 경로당 북서측 인근으로, 단독주택·아파트단지·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층, 사용승인일 2011.04.04.이며 급수·배수·위생·소방시설과 E/V가 구비되어 있습니다.
- 토지. 342.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 719,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 이모용의 전입일 2009.09.14와 보증금 1,000,000원, 우선변제권 여부 및 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 보증금 미상 임차인. 유미란은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 계약내용과 점유범위를 확인하세요.
- 심정숙 배당요구. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원, 배당요구일 2025.08.11을 원본에서 확인하세요.
- 실질취득액. 현재 회차는 낙찰대금 1,151,637,520원에 인수보증금 1,000,000원을 더한 1,152,637,520원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 전제로 권리·이용현황을 함께 확인하세요.
- 배당 변동. 갑구 6번 권리의 채권액과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 소멸은 단순하지만, 임차인 인수는 남는다”
이 사건의 말소기준은 2011.05.02 서산시산림조합 근저당으로 명확합니다. 이후 등기권리 대부분은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 이모용의 보증금 1,000,000원은 별도 인수됩니다. 따라서 현재 회차에서 실질적으로 필요한 금액은 최저매각가 1,151,637,520원이 아니라 1,152,637,520원입니다. 임차인 3명 중 나머지 2명은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 유미란의 보증금이 미상이고 심정숙의 배당요구도 확인되어 임대차 원본 대조가 필요합니다. 한편 실거래 시세 자료가 없으므로 이 가격이 시장 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
