대전지방법원 2025타경51407. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 102동 7층 703호, 전용 64.9504㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “인수 있음/없음”이 아니라 대항력 있는 임차권과 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 김미수는 2022.02.18 점유를 시작하고 2022.02.21 주민등록, 2022.02.23 확정일자를 갖췄으며, 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기가 2024.03.06 설정됐습니다. 반면 제공된 말소기준은 2025.06.16 강제경매개시결정이므로 임차권이 선순위입니다.
그 자체만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있습니다. 실제 현재 회차의 배당 가정에서도 집행비용 4,020,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 225,980,000원이 배당되고, 4,020,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 매각절차에서 그대로 적용되는 기준에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 7층703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.9504㎡ · 지상20층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용 중 |
| 소유자 | 심연택 · 2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 225,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,991,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
과거 불로봉무새마을금고 근저당권 119,900,000원은 2020.02.06 설정됐지만 2022.02.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준은 2025.06.16의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김미수의 전입·점유 및 2024.03.06 임차권등기는 대항력 있는 선순위 임차권으로 분류됩니다. 이후 서산시 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미수 | 2022.02.18 / 2022.02.21 | 2022.02.23 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 실질 0원 |
등록된 실제 임차인은 김미수 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 230,000,000원을 다시 더해 계산하지 않습니다. 김미수의 배당요구는 2024.03.06로 기재돼 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 230,000,000원은 최근 평균의 99.7%
같은 단지 ‘서산센트럴코아루아파트’ 전용 64.95㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 230,750,000원, 최신 거래는 2026.08의 235,000,000원이며, 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 230,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 99.7%입니다. 즉 최근 평균보다 아주 조금 낮을 뿐, 신건 단계에서 큰 가격 할인으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.95㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 64.95㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 64.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.95㎡ | 12건 | 230,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 김미수 보증금 | 230,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,991,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 미배당 임차보증금은 4,020,000원입니다. 다만 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 가정에 미반영돼 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 4,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 49,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 85,660,800원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 1회 유찰 시 49,376,000원, 2회 유찰 시 85,660,800원이 매수인 인수액으로 남는 구조입니다. 이 사건에서는 확약이 그 잔존 반환청구권과 대항력을 포기하는 내용이므로, 낙찰가와 별도로 더하는 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서산초등학교 남측 인근이며, 다가구주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며, 단지 내 도로를 통해 인접 공도 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2019.03.28입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류와 접하고 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매 체질. 337세대 단지이며 동일 전용면적의 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 매각물건명세서 별지와 확약서 원문에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차권등기 자체는 말소기준보다 앞서며 원칙상 매수인 인수 권리입니다. 실질 인수 0원 판단은 확약의 효력과 집행을 전제로 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균 230,750,000원의 99.7%입니다. 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시 구조 구분. 확약이 없다면 1회 유찰 시 룰상 인수 49,376,000원, 2회 유찰 시 85,660,800원으로 증가합니다. 이 사건은 확약 때문에 그 금액이 실질 0원으로 전환되는 구조임을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 인수형 경매에 가깝습니다. 현재 회차 배당만 보더라도 4,020,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 실질취득액 230,000,000원은 최근 12개월 평균 230,750,000원의 99.7%이고 최신 거래 235,000,000원과도 큰 차이가 없는 시세권입니다. 여기에 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.8회를 함께 보면, 권리 핵심은 확약서 확인, 가격 핵심은 최근 실거래와의 간격입니다. 확약으로 주된 인수 위험은 해소되지만, 신건 자체에 큰 가격 할인까지 붙어 있는 사건은 아닙니다.
