대전지방법원 2025타경51429. 충남 서산시 대산읍 독곶리에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택과 토지에 관한 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김성현이며, 2018.03.22 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.

현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사 충남유통이고 청구금액은 26,271,725원입니다. 등기부에는 중소기업은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당을 비롯해 충남유통과 이규남의 후순위 근저당이 존재합니다. 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기상 근저당권의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

특히 205호에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 있습니다. 해당 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당표의 인수액 0원만을 근거로 안전한 경매라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 검토

현재 권리분석의 말소기준은 2018.03.22 접수된 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 독곶리 99-86 및 99-113 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

후순위인 충남유통 근저당권 80,000,000원과 이규남 근저당권 50,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2024.11.13 서산시 압류와 2025.06.20 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서산새마을금고 근저당 2건은 2018년 강제경매 매각으로 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 신고 7건, 보증금은 모두 미상

매각물건명세서와 현황조사에 나타난 임차·점유 신고는 7건입니다. 이 중 홍순덕은 선순위 전입자로 확인되며, 나머지 신고 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 신고 항목 간 동일인·중복 여부와 실제 임대차관계를 대조하기 전에는 이를 확정된 독립 임차인 수로 해석하지 않아야 합니다.

우선변제권과 배당요구 여부도 미확정입니다. 임차인별 확정일자와 배당요구 내역이 확인되지 않아 임차보증금의 예상 배당액을 산정할 수 없습니다. 특히 선순위 임차인의 배당 후 미회수액이 매수인에게 인수되는지 여부가 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,325,683,120원 가정)

아래는 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금 및 우선변제액과 당해세가 확정되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다.

채권최고액 기준의 예시 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수 0원은 확정된 권리분석 결론이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개

신건부터 2회 유찰 시나리오까지 근저당 채권최고액 기준 합계 730,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 근저당 채권에 한정된 시뮬레이션입니다.

임차인 보증금과 실제 배당요구액을 반영하지 않은 상태이므로 근저당 채권의 실제 배당액, 선순위 임차인의 미회수 보증금, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가만으로 매력 판단 불가

현재 감정가는 1,325,683,120원이고 신건 최저가도 동일합니다. 그러나 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 건물 및 토지에 대해 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가를 시장가격으로 단정하거나 유찰률만으로 가격 메리트를 계산할 수 없습니다. 더욱이 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 시세 비교에 사용해야 할 실질취득금액 자체가 확정되지 않았습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 서산시 대산읍 독곶리 소재 독곶1리마을회관 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 북측 인근 평신1로(국도29호선)를 통해 명지1로(국도38호선) 등과 연계되며, 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택입니다. 급·배수, 위생설비와 주택부분 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 대지 1,014㎡이며 자연녹지지역, 도시지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지이용상황은 주상용이고 지형은 평지·세로장방형입니다.
• 공시지가. 150,300원/㎡입니다. 공시지가는 거래 시세나 해당 경매물건의 적정 취득가격과 동일하지 않습니다.
• 접근로. 인근 사유지에 개설된 비포장 도로를 경유해야 하며, 통행 제한 가능성과 기타 법률관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 시설. 목록 1 지상에 타인 소유로 탐문되는 가설건축물 및 컨테이너 등이 소재합니다. 소유·점유·사용관계와 매각 포함 범위 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 구조입니다. 사유지 통행 문제, 임차관계 및 제시외 시설 문제가 해소되지 않으면 향후 이용과 매각에도 제약이 생길 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 홍순덕 임대차계약 확인. 205호 선순위 전입자의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 개시 및 지속 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 인수 가능액 산정의 출발점입니다.
• 205호 점유관계 확인. 홍순덕과 조양순의 관계, 실제 거주자, 계약 승계 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 신고 대조. 신고 7건의 실제 계약자와 점유자를 확인하세요. 특히 호실 미상인 하나이와 203호 하나이앤씨의 관계 및 중복 가능성을 점검해야 합니다.
• 보증금·우선변제 확인. 모든 신고자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 후 배당표를 다시 작성해야 합니다. 후순위 전입자도 명도 및 정산 문제가 남을 수 있습니다.
• 실질취득원가 재산정. 낙찰가에 실제 인수보증금과 취득 부대비용을 더해 계산하세요. 선순위 임차보증금이 확정되기 전까지 유찰가만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세의 실제 체납액, 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 근저당·임차보증금 배당에 미치는 영향을 재검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 매각물건명세서, 감정평가서와 원본 목록으로 대조하세요.
• 사유지 통행권 확인. 비포장 도로의 소유자, 통행 허용관계 및 차량 접근 가능성을 확인하세요. 단순한 현황상 이용을 영구적인 통행권으로 해석하지 마세요.
• 가설건축물·컨테이너 조사. 타인 소유로 탐문되는 시설의 실제 소유자, 설치 경위, 점유 및 철거 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 현장 실사. 근린생활시설의 영업·사용 상태, 주거시설의 호실별 점유, 건물 노후도와 수선 필요 부분 등을 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 최근 거래와 임대수익을 확인하고, 최종 인수액을 반영한 실질취득금액을 기준으로 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “배당표 인수 0원 ≠ 실제 인수 0원”

이 물건의 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 근저당권의 소멸만으로 매수인의 권리 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

205호 홍순덕은 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. 보증금과 실제 배당관계가 확인되지 않았고, 호실 미상 점유자도 존재합니다. 따라서 현재 배당표에 표시된 인수 0원을 실제 취득조건으로 확정할 수 없습니다.

여기에 사유지 도로의 통행 제한 가능성, 타인 소유 가설건축물·컨테이너, 당해세 및 임차보증금 배당 변수가 겹쳐 있습니다. 최근 실거래가격도 확인되지 않아 감정가 1,325,683,120원이나 유찰 시나리오의 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다.

핵심은 홍순덕의 실제 보증금과 인수 여부, 나머지 점유관계, 통행권의 법적 안정성을 확인하는 것입니다. 이 사항들을 확인해 실질취득금액을 산출하기 전까지는 신건뿐 아니라 유찰 이후 가격에 대해서도 매수 위험과 시세 대비 메리트를 확정할 수 없습니다.