대전지방법원 2025타경51457. 당진시 채운동 채운공원휴먼빌아파트 105동 7층 704호입니다. 현재 소유자는 윤지영이며, 2019.11.01 소유권이전 당시 거래가액은 220,000,000원으로 등기돼 있습니다. 말소기준권리는 2019.12.27 설정된 당진축산업협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 충남신용보증재단·한국캐피탈 주식회사· 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 교보생명보험주식회사 근저당권과 최혜영 전세권도 있었지만 각각 이미 말소됐고, 2025년 설정됐던 이상선 근저당권과 관련 가처분 역시 2026.07.16까지 말소 처리됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 배당 부족액이 발생하더라도 말소기준권리 이후 권리의 미배당액이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51457 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 1124 채운공원휴먼빌아파트 105동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 내 7층 704호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤지영 · 2019.11.01 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진축산업협동조합 / 175,620,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2019.12.27 당진축산업협동조합의 근저당권이며, 이후 2025.03.13 충남신용보증재단, 2025.03.31 한국캐피탈 주식회사, 2025.04.16 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류 및 2025.06.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
채운공원휴먼빌 동일 면적 118.43㎡ 실거래입니다. 전체 9건 평균은 228,111,111원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 2건 평균 201,000,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -14.8%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 118.43㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 118.43㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2024.11 | 118.43㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 118.43㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2021.12 | 118.43㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 118.43㎡ | 17 | 221,000,000원 |
| 2021.09 | 118.43㎡ | 18 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 118.43㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 118.43㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 118.43㎡ | 2건 | 201,000,000원 |
신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 201,000,000원의 114.4%입니다. 최신 2026.09 거래 200,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높습니다. 전체 9건 평균 228,111,111원만 보면 최저가가 100.8% 수준으로 비슷해 보이지만, 최근 거래가 과거보다 -14.8% 낮아진 흐름을 감안하면 전체 평균을 근거로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당 · 당진축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,550,000원 | 43,550,000원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 53,327,288원 | 2,430,000원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 25,544,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 302,421,416원 중 예상 배당액은 225,980,000원이며, 미배당액은 76,441,416원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 76,441,416원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 121,797,416원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 158,082,216원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 가격 판단은 해당 회차의 실제 최저가와 당시 최근 시세를 직접 비교하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층 704호입니다.
- 주위환경. 당진중학교 남측 인근으로 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지 내 공도와 연결됩니다.
- 단지. 채운공원휴먼빌은 396세대이며 준공일은 2009-12-15입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이고 공시지가는 937,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 228,111,111원보다 최근 12개월 평균 201,000,000원과 최신거래 200,000,000원을 우선해 가격을 판단합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래 추세가 -14.8%이므로 과거 250,000,000원·260,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 그대로 적용하지 않습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원 시나리오가 있지만 실제 입찰 시점의 최신 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 76,441,416원이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.18 이후 권리변동 여부와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 최근 시세 이상
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 2019.12.27 당진축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 201,000,000원의 114.4%이고 최신거래 200,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -14.8%이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.2회입니다. 따라서 현재 회차를 ‘권리가 깨끗하니 가격도 매력적’이라고 연결해서 보기는 어렵고, 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
