전주지방법원 2025타경710. 감정가 500,249,900원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 171,586,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 심찬보는 2021.02.05 전입·점유, 2021.01.11 확정일자를 갖고 있고, 2021.02.10 설정된 180,000,000원의 전세권과 2023.09.15 주택임차권등기가 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 171,586,000원 중 집행비용 3,202,204원을 제외한 168,383,796원이 심찬보에게 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 부족분 11,616,204원이 매수인 부담으로 남습니다. 결과적으로 낙찰가 171,586,000원 + 인수 11,616,204원 = 실질취득 183,202,204원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 62,371,344원, 97,836,250원으로 증가하여 실질부담은 약 1.82억 수준을 유지합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 770-1 · 도로명 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호2,3은 1·2층 단독주택, 지하1층 주차장 |
| 토지 | 393.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사위드플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 500,249,900원 / 171,586,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현민 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 심찬보 권리가 핵심
말소기준권리는 2023.10.30 강승구의 가압류 450,000,000원입니다. 그 이전인 2021.02.10 심찬보의 전세권과 2023.09.15 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 심찬보가 임차인 지위로 배당요구를 했을 뿐 전세권자 지위로 배당요구한 것은 아니라고 밝히면서, 전세권 및 주택임차권에 관해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심찬보 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.02.05 · 확정 2021.01.11 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 이현민 | 목록3. 602동 전입신고일 미상 | 180,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 판정 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이현민은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 보증금 180,000,000원으로 나타나고 배당요구도 했지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이현민에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 목적물 확인 — 공부와 현황 외부표기가 반대
이 사건은 일괄매각입니다. 그런데 공부상 목록2는 601동, 목록3은 602동으로 되어 있는 반면, 현황 외부표기는 목록2가 602동, 목록3이 601동으로 표시되어 있습니다. 임차인 이현민의 점유 대상은 “목록3. 602동”으로 기재되어 있어, 이 표기 불일치는 단순 주소 오기 수준이 아니라 누가 어느 건물을 점유하는지 확인하는 데 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,202,204원 |
| 1. 임차인 심찬보 보증금 | 180,000,000원 | 168,383,796원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 심찬보 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 강승구 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 오미선 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이현민 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 심찬보 보증금 중 168,383,796원이 배당되고 11,616,204원이 부족합니다. 매각물건명세서 기재에 따라 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 심찬보 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 171,586,000원 | 11,616,204원 | 183,202,204원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 120,110,199원 | 62,371,344원 | 182,481,543원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 84,077,139원 | 97,836,250원 | 181,913,389원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 3회에서 5회 유찰로 낙찰가는 171,586,000원에서 84,077,139원까지 절반 가까이 떨어지지만, 매수인 인수액은 11,616,204원에서 97,836,250원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 183,202,204원 → 182,481,543원 → 181,913,389원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석이 성립하지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 아중저수지 북서측 인근, 아중택지개발지구와 경계지점에 위치합니다. 북측은 아중지구 주택·상가지대, 남측은 기린공원 임야지대인 도심 인근 주택지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비되어 있고 북측·동측 인근에 간선도로와 외곽순환도로가 통과해 교통편은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호2,3은 경량철골구조 경량철골구조지붕 2층이며, 외벽은 드라이비트·석고보드판 붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창입니다. 지하1층은 주차장입니다.
- 설비. 가스보일러 개별난방, 급수·급탕, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 393.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 272,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등이 포함되며, 일부 토지는 건축법상 도로가 일부 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 별도로 공부상 동 번호와 현황 외부표기의 역전 문제가 명시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 낙찰가만 171,586,000원으로 보지 말고, 심찬보 인수액 11,616,204원을 더한 183,202,204원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 심찬보 선순위 권리 원본 확인. 전세권·주택임차권·배당요구 내용과 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 이현민 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금 180,000,000원과 배당요구 내역, 경매신청 채권자와의 동일인 여부를 대조해야 합니다.
- 601동·602동 현장 대조. 공부와 외부표기가 서로 뒤바뀌어 있으므로 각 목록의 실제 건물·점유자·출입구·표찰을 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물들이 일괄매각되므로 각 목록별 권리와 임차인 점유 범위가 전체 매각목적물에 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 심찬보 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 것은 인수구조다
이 사건의 표면적 숫자는 강합니다. 감정가 500,249,900원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 171,586,000원까지 내려왔습니다. 그러나 심찬보의 대항력 있는 보증금 180,000,000원이 선순위로 존재하고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 183,202,204원이며, 추가 유찰 때에도 총부담은 약 1.82억 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 이현민의 180,000,000원 임대차는 전입일이 없어 대항력 미상이고, 공부상 601동·602동과 현황 외부표기가 서로 반대로 표시되어 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 약 1.82억이라는 실질취득이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 크게 내려온 저가 경매”가 아니라, 선순위 임차인 인수와 목적물 식별을 먼저 풀어야 하는 권리확인형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
