전주지방법원 2025타경710. 전주시 덕진구 우아동1가 인교로 44 일대의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조의 지상 2층 단독주택, 지하 1층 주차장으로 사용되고 있습니다. 아파트나 일반적인 단일 구분소유 아파트 세대와 동일하게 평가하면 안 됩니다. 현재 소유자는 주식회사위드플랜이며, 2025년 5월 이현민의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이번 경매에서 가장 중요한 권리는 2021년 설정된 심찬보의 전세권과 2023년 등기된 주택임차권입니다. 이 권리들은 2023년 10월 강승구의 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰금액만 비교하는 접근은 실제 부담액을 과소평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

말소기준권리는 2023.10.30 강승구의 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 전주시 및 국의 압류, 오미선의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 말소기준보다 앞선 심찬보의 전세권과 주택임차권은 별도입니다. 특히 매각물건명세서가 미변제 보증금 인수를 명시하므로 낙찰로 모든 권리가 정리된다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

심찬보는 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 인수 조건이 명시된 확정적인 핵심 검토 대상입니다. 반면 이현민은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 두 사람은 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 확인된 관계가 아닌, 현재 조사상 실제 임차인 2명입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%가 곧 할인율은 아니다

감정가 500,249,900원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 120,110,000원입니다. 그러나 현재 회차에서 심찬보에게 배당되는 금액은 117,628,460원이며, 보증금 부족분 62,371,540원은 매수인 부담으로 남습니다.

실질취득 예상 = 해당 회차 매각가 + 심찬보의 인수보증금. 현재 회차 합계 182,481,540원은 임차보증금 원금 180,000,000원에 예상 집행비용 2,481,540원이 반영된 결과입니다. 후속 회차 역시 추정 집행비용과 배당액에 따라 보증금 원금보다 다소 높게 나타납니다. 이현민의 추가 인수 가능성, 취득부대비용, 명도비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.

또한 확인된 동일 입지·유사 용도의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 실질취득 예상액 182,481,540원이 시장가치보다 낮은지 판정할 수 없습니다. 매각가 120,110,000원을 그대로 시세와 비교하거나 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,110,000원 가정)

예상 매각대금은 집행비용과 심찬보의 우선변제에 전액 배분됩니다. 별도로 표시된 심찬보 전세권 채권액은 동일인의 보증금을 나타내므로 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다른 채권자들의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당이며 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아중저수지 북서측 인근으로, 아중택지개발지구 경계의 도심 근교 주택지대입니다. 북측은 주택 및 상가지대, 남측은 기린공원 임야지대입니다.
• 교통. 가로망이 정비되어 있고 북측 및 동측 인근에 간선도로와 외곽순환도로가 통과하여 차량 접근 등 교통편은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 경량철골구조 지상 2층 단독주택 및 지하 1층 주차장으로, 가스보일러 개별난방과 급수·급탕·위생설비가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 393.0㎡, 자연녹지지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 사다리형 평지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 가축사육제한구역이 포함되며 준보전산지와 접합니다. 공시지가는 272,200원/㎡입니다.
• 환금성. 일반적인 아파트 세대와 다른 토지·저층 주택의 일괄매각 구조입니다. 이미 4회 유찰되었으며 실거래 비교기준이 확인되지 않아 적정 매수가격과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 심찬보 보증금 인수. 배당요구가 임차인 지위에 따른 것임을 전제로 전세권·임차권등기의 존속 및 말소 조건, 미변제 잔액의 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 이현민의 대항력. 목록 3의 전입신고일, 점유 개시, 확정일자, 실제 임대차계약, 신청채권자와 임차인의 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 대상. 공부상 601동·602동과 현황 외부표기가 반대입니다. 건물의 실제 위치와 각 임차인의 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 최저가만 보지 말고 현재 회차 182,481,540원, 다음 회차 181,913,386원, 그 다음 회차 181,459,370원의 실질취득 예상액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 채무 가능성. 이현민의 별도 대항력 인정 여부에 따라 현재 계산된 실질취득액을 초과할 수 있습니다.
• 현장·명도. 실제 점유 상태, 지하 주차장 및 지상 건물의 상태, 보증금 반환과 인도 협의, 관리·유지비 부담을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 유사한 토지면적·저층 주택·입지의 거래사례와 건물 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁 관련 말소 내역, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각목록을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 핵심은 500,249,900원짜리 감정물건을 120,110,000원에 산다는 표면적인 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 심찬보의 보증금이 180,000,000원이고, 현재 최저매각가로 낙찰될 경우 미배당 보증금 62,371,540원을 인수하게 되어 실질취득 예상액이 182,481,540원이 된다는 점입니다.

5회·6회 유찰을 가정하더라도 실질취득 부담은 180,000,000원 부근에서 유지됩니다. 추가로 이현민의 대항력 여부가 확인되지 않았고, 일괄매각 대상 건물의 공부상 동 번호와 외부표기도 서로 다릅니다. 비교할 실거래 시세 역시 확정되지 않아 저렴한 매수라고 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 단순한 저가 낙찰 전략이 통하지 않는 전세보증금 인수형 경매로, 심찬보의 명세서상 인수 조건과 이현민의 별도 권리 위험을 해소하지 않고 응찰하는 것은 신중해야 합니다. 감정가 대비 24%보다 중요한 숫자는 실질취득 약 1.8억원과 미확정 추가 인수위험입니다.