대구지방법원 2025타경902. 칠곡군 가산면 심곡리 456-152 소재로, 감정평가상 건물 이용상태는 공장 및 사무실, 토지는 공장용지 2,125㎡입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2019년 3월 18일 설정된 수협은행 채권최고액 960,000,000원 근저당권으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금·수협은행·중소기업은행의 가압류와 국민건강보험공단·국·칠곡군 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기 순위보다는 현물과 배당의 변동성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있으나, 감정서상 타인 소유로 조사된 판넬조 판넬지붕 단층 휴게실 15㎡는 매각에서 제외됩니다. 또한 기계기구 1~7·10은 소재불명이고, 8·9는 인접필지 124-1번지 창고 안에 보관 중이며 현재 가동중단 상태로 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 심곡리 456-152 · 경상북도 칠곡군 가산면 송신로 443-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 2,125㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서진호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,065,713,400원 / 2,065,713,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 687,484,760원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.18 수협은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019년 수협 근저당이 기준
2015~2017년에 설정됐던 대구은행 근저당권 3건과 기술보증기금 근저당권은 2019년 3월 18일 모두 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 수협은행 근저당권이 현재 말소기준권리가 됐고, 2025년에 붙은 기술보증기금·수협은행·중소기업은행 가압류와 각종 압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 2,065,713,400원이 싸다거나 시세 대비 할인됐다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 공장·토지는 주거용 집합건물보다 개별성이 크고, 토지 형상·접도·시설 상태·기계기구 가동 여부에 따라 실제 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,065,713,400원 | 0원 | 413,871,421원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,652,570,720원 | 0원 | 4,860,168원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,322,056,576원 | 322,348,835원 | 0원 |
신건에서는 현재 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 413,871,421원이 남는 구조입니다. 1회 유찰 시에도 현재 반영 채권은 전액 배당되지만 잔여는 4,860,168원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 322,348,835원의 미배당이 발생합니다. 다만 어느 시나리오에서도 현재 추정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,065,713,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,057,134원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 501,833,320원 | 501,833,320원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 36,951,525원 | 36,951,525원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 413,871,421원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있으며, 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반철골조 판넬지붕 단층 공장과 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실로 이용되고 있습니다.
- 입지. 칠곡군 가산면 심곡리 ‘중사리마을’ 북측 인근으로, 국도 인근 농경지·농가주택·소규모 공장지대가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 국도 인근에 위치하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,125㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 150,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구에 포함됩니다. 일부 토지는 접도구역에도 해당합니다.
- 건물. 공장 부분은 일반철골조 판넬지붕 단층, H-Beam 300×300mm 기둥과 약 5m 층고이며, 사무실은 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 1~7·10은 소재불명, 8·9는 인접필지 보관·가동중단 상태입니다. 목록별 실존 여부와 정상작동 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 매각제외 건물. 판넬조 판넬지붕 단층 휴게실 15㎡는 타인 소유로 조사돼 매각에서 제외됩니다. 경계·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장·사무실 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입지 규제. 자연재해위험개선지구·가축사육제한구역·성장관리계획구역, 일부 접도구역이 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 2,065,713,400원을 시세로 간주하지 말고 토지·건물·설비를 분리해 현장가치를 재검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현물이 어려운 공장 경매
등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2019년 3월 18일 수협은행 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 소재불명 기계기구, 인접필지 보관 설비, 매각제외 제시외건물, 당해세 가능성이 있는 세금 압류, 자연재해위험개선지구를 함께 확인해야 합니다.
또한 신건 최저가 2,065,713,400원과 비교할 실거래 자료가 없어 가격 할인 여부를 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원’만으로 접근하기보다 실제 공장 가치와 설비 존재 여부, 토지 이용제약 및 세금 우선배당을 먼저 확인해야 하는 현물검증형 사건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
