광주지방법원 2025타경52133. 여수시 학동 코아루시티코어 8층 805호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설, F형(장애인형))입니다. 소유자 백진선은 2023.01.31 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 여천신용협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.06.05 여수시 압류와 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 95,760,000원, 감정가의 56%입니다. 하지만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 이릅니다. 이 물건은 실제 이용상태가 생활숙박시설이고, 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 권리상 인수액과 점유·명도 리스크는 구분해 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 75 코아루시티코어 8층 805호 · 도로명 전라남도 여수시 거북선공원1길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 숙박시설(생활숙박시설, F형(장애인형)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하5층 ~ 지상15층 · 제8층 제805호 |
| 소유자 | 백진선 · 거래가액 180,672,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 95,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여천신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 별도로 합산할 임차보증금도 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입 여부는 현황조사와 매각물건명세서 원본을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 56%라는 숫자보다 이용상태가 중요
현재 최저가는 95,760,000원으로 감정가 171,000,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 67,031,999원(감정가 39.2%), 4회 유찰 시 46,922,399원(감정가 27.44%)입니다.
다만 본건은 단순한 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다 실제 사용 가능성, 임대·매도 수요, 관리 상태를 함께 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 인수액이 없다는 전제에서 95,760,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,123,680원 |
| 1. 근저당 · 여천신용협동조합 | 120,000,000원 | 93,636,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,123,680원을 제외한 93,636,320원이 여천신용협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 120,000,000원 기준 미배당액은 26,363,680원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설, F형(장애인형))로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 스프링클러설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 숙박시설 건부지로 이용 중이며 본건 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,181,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입 여부를 최종 대조하세요.
- 생활숙박시설 이용상태. 사건상 용도 표기만 보고 일반 주거용 오피스텔로 판단하지 말고, 실제 이용상태와 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 95,760,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 26,363,680원은 채권자의 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 2025.06.05 여수시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·관리 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.31 여천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 여수시 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가 171,000,000원에서 2회 유찰된 95,760,000원이지만, 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·환금성은 보수적으로 볼 사건입니다. 유찰률 자체보다 실제 점유, 생활숙박시설의 이용 여건, 향후 임대·매도 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
