광주지방법원 2025타경52139. 전남 광양시 중동 성호2차아파트 205동 1302호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정순민 씨로, 2019년 4월 소유권을 취득했습니다. 이후 등기부에는 세무서 압류, 신용보증기금 가압류, 수원시 압류가 이어졌고, 임차인 여동현 씨의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이번 사건의 가장 중요한 특징은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 여동현 씨는 2021년 12월 3일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 11월 2일입니다. 2023년 11월 28일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준권리로 제시된 국의 압류는 2024년 7월 29일에 접수됐습니다.

따라서 이 물건은 후순위 압류가 매각으로 소멸한다는 사실보다, 선순위 임차권의 보증금 부족분이 매수인에게 남는다는 사실이 훨씬 중요합니다. 감정가 대비 낮아진 최저가만으로 입찰 매력을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다

말소기준권리는 2024년 7월 29일 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤에 접수된 신용보증기금 가압류(11,609,582원), 수원시 압류 및 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행·우리은행·충청새마을금고의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

하지만 2023년 11월 28일 등기된 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인의 전입 및 점유개시일은 이보다 더 이른 2021년 12월 3일입니다. 매각물건명세서는 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

선순위 임차인 분석

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 여동현 씨는 주택임차권등기상 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 보증금 승계기관의 중복신고가 아니라 동일인의 권리관계를 분석해야 하는 사건입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

광양 성호2차아파트 동일 전용면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래 표본은 2025년 12월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래가는 62,500,000원입니다.

최저매각가 36,288,000원만 보면 최근 실거래 평균의 64.4%에 불과합니다. 겉보기로는 상당히 할인된 경매물건처럼 보입니다. 그러나 이는 보증금 인수를 제외한 숫자입니다.

현재 배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액 45,765,184원을 더하면 실질취득비용은 82,053,184원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 145.7%, 최신 실거래 62,500,000원의 131.3%에 달합니다. 실제 매수인 부담 기준으로는 최근 시세보다 비싸며, 실거래 최고가 70,200,000원도 웃돕니다.

유찰별 실질취득 시나리오

이 물건은 낙찰대금이 낮아질수록 선순위 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 하락하더라도 매수인의 실질취득비용은 보증금 81,000,000원 부근에 머무릅니다.

실질취득 = 매각가 가정 + 임차인 보증금 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계가 조금씩 달라집니다. 실제 낙찰가·배당액·인수액은 확정 결과에 따라 변동됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,288,000원 가정)

현재 최저가에 매각될 경우 집행비용 추정액 1,053,184원을 제외한 35,234,816원이 임차인 여동현 씨에게 배당되는 시나리오입니다. 따라서 보증금 81,000,000원 가운데 45,765,184원이 미회수되며, 그 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

경매신청채권자 여동현 씨의 청구금액 81,352,330원은 같은 사람의 임차보증금 권리와 관계를 확인해야 합니다. 위 표에서 경매개시결정 항목의 별도 배당은 0원이고, 임차보증금 항목에서 35,234,816원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 이 두 청구를 별개의 보증금이나 별도의 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당금은 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 중심의 기존 주택지대로서 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 진입이 가능하고 대중교통이 운행 중인 시가지에 위치합니다. 동측·북동측·북측 중로 및 서측 광대로와 접하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2003년 준공된 철근콘크리트 벽식구조 아파트로, 24층 건물의 13층에 위치합니다. 동향·복도식이며 도시가스 보일러, 승강기, 지하주차장 및 위생·급배수설비 등이 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역에 해당하는 부분이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,773세대 아파트 단지로 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 45,000,000원부터 70,200,000원까지 차이를 보이며, 층·향·상태에 따라 가격 편차가 존재합니다.
• 경매 시장. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.7회, 매각률은 45% 수준입니다. 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 이 수치는 경매 매수 수요를 신중히 살필 근거이며, 실질취득비용의 가격 경쟁력을 보장하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 직접 대조해야 합니다. 보증금 81,000,000원의 미배당 잔액이 핵심 위험입니다.
• 실질취득비용으로 입찰 판단. 최저가 36,288,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 82,053,184원을 최근 실거래 평균 56,316,666원 및 최신 거래 62,500,000원과 비교해야 합니다.
• 임대차관계 검증. 임차권자 여동현 씨가 강제경매 신청채권자와 동일합니다. 임대차계약 원본, 보증금 지급자료, 실제 점유관계, 신청채권의 구성 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국의 압류와 수원시 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일, 배당순위 및 실제 배당 여부에 따라 예상 인수액이 달라질 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 81,922,547원, 5회 유찰 시 81,818,038원으로 추정됩니다. 낙찰대금 하락분의 대부분을 보증금 인수액 증가가 상쇄합니다.
• 점유·인도 검토. 등기된 주택임차권이 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권을 일반적인 후순위 점유와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 법원 사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

광양 성호2차아파트 205동 1302호는 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 36,288,000원까지 하락했습니다. 겉으로는 감정가의 44.8%에 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 실제 가격을 결정하는 것은 최저매각가가 아니라 선순위 임차인 보증금의 미배당 인수 구조입니다.

임차인 여동현 씨의 보증금은 81,000,000원이고 현재 배당 가정에서 45,765,184원이 매수인에게 남습니다. 따라서 실질취득비용은 82,053,184원이며, 최근 12개월 평균 56,316,666원보다 크게 높습니다. 최신 실거래 62,500,000원과 비교해도 가격상 불리합니다.

이 사건은 유찰 횟수가 증가할수록 입찰 경쟁력이 좋아지는 일반적인 경매물건과 다릅니다. 낙찰가가 내려가면 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득비용은 81,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 게다가 세금 배당순위와 임차권·신청채권의 동일인 관계도 확인해야 합니다.

결론은 입찰 비추천입니다. 현재 확인되는 권리 구조와 배당 가정에서는 선순위 보증금 인수 부담이 크고, 이를 포함한 취득비용이 최근 거래가격을 상당히 웃돕니다. 최저가의 할인율보다 실제 매수인 부담 총액을 우선해야 하는 대표적인 인수형 경매물건입니다.