광주지방법원 2025타경52139. 광양시 중동 성호2차아파트 205동 13층 1302호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 45,360,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 낙찰자가 함께 떠안는 선순위 임차보증금 잔액입니다. 임차권자 여동현은 2021.12.03. 전입·점유를 시작했고 2021.11.02. 확정일자를 받았습니다. 선언된 말소기준인 2024.07.29. 압류보다 앞선 대항력을 보유하며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차의 예상 배당에서는 81,000,000원 보증금 가운데 44,143,520원이 배당되고 36,856,480원이 남습니다. 3회 유찰 시 인수액은 50,219,537원, 4회 유찰 시에는 59,573,676원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 중 13층 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 정순민 (2019.04.12. 소유권이전 · 거래가액 80,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 45,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여동현 / 81,352,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가보다 중요하다
말소기준은 2024.07.29. 동수원세무서장 압류입니다. 그러나 여동현의 임대차는 2021.11.01. 계약, 2021.11.02. 확정일자, 2021.12.03. 전입·점유로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 주택임차권등기 역시 2023.11.28. 이뤄졌습니다. 반면 이후의 신용보증기금 가압류, 수원시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여동현 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 81,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.12.03. | 우선변제 有 확정 2021.11.02. · 배당요구 2023.11.28. | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 80.5%라는 숫자는 함정
성호2차(201~205동) 동일면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원이며, 표본 최저는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최저가 45,360,000원만 놓으면 최근 평균 대비 80.5%여서 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가로 시세를 비교하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 때문에 실질취득은 81,000,000원 수준으로 수렴하고, 이는 최근 12개월 평균 56,316,666원뿐 아니라 최신 거래 62,500,000원, 최근 표본 최고가 70,200,000원보다도 높은 수준입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 45,360,000원 | 36,856,480원 | 보증금 81,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 31,751,999원 | 50,219,537원 | 보증금 81,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 22,226,399원 | 59,573,676원 | 보증금 81,000,000원 수준 |
집행비용이 먼저 공제되므로 낙찰가와 인수액의 단순 합계가 보증금과 정확히 일치하지는 않지만, 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 성격을 갖습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,216,480원 |
| 1. 임차인 여동현 보증금 | 81,000,000원 | 44,143,520원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 11,609,582원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 여동현 | 81,352,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 임차보증금 미배당분 36,856,480원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동중학교 남서측 인근, 공동주택 중심의 기존주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물의 13층 1302호이며 동향·복도식입니다. 도시가스 보일러·승강기·소화전·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측·북동측·북측은 왕복 2~4차로 중로, 서측은 왕복 6~7차로 광대로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대이며 사용승인일은 2003.11.07.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 45,360,000원은 최근 평균의 80.5%지만, 실제 판단 기준은 미배당 보증금을 포함한 실질취득입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 가정 인수액은 36,856,480원이며, 추가 유찰 시 50,219,537원·59,573,676원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 여동현의 2021.12.03. 전입, 2021.11.02. 확정일자, 2023.11.28. 임차권등기와 배당요구 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 여동현이므로 임대차계약·채권 발생 경위·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 배당변동 검토. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 확인해야 미배당 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 최고 거래 70,200,000원과 실질취득 81,000,000원 수준을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 최저가는 45,360,000원까지 내려왔지만, 투자 판단에서 그 숫자는 절반짜리 정보입니다. 선순위 대항력 임차인 여동현의 보증금이 81,000,000원이고, 현재 배당 가정에서도 36,856,480원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 더 유찰되면 낙찰가는 31,751,999원, 22,226,399원으로 내려가지만 인수액은 50,219,537원, 59,573,676원으로 커집니다.
결국 실질취득은 보증금 81,000,000원 수준에 묶이는데, 최근 동일면적 실거래 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원, 최근 최고 거래도 70,200,000원입니다. 현재 권리관계가 그대로라면 시세보다 높은 실질취득비용을 감수해야 하는 구조입니다. 임차인과 경매채권자가 동일인이라는 점은 추가 확인 대상이지만, 권리 배제를 입증하는 자료가 없는 상태에서는 명세서대로 미배당 보증금을 인수하는 전제로 접근해야 합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다.
