대구지방법원 2025타경1303. 영천시 봉동의 봉동선원가와인 아파트 102동 15층 1504호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 대상 면적은 84.9719㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 황영순이며, 2015.03.27. 정철과 황영순이 각 지분 2분의 1로 거래가액 177,000,000원에 소유권을 이전받은 뒤 2016.10.20. 정철 지분 전부가 황영순에게 이전됐습니다.
권리분석의 기준은 2015.03.27. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 140,280,000원이며, 그 뒤의 압류·가처분·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 포함되어 있어 실제 배당에서는 당해세 여부에 따라 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 805 봉동 선원가와인 아파트 102동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9719㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 황영순 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 40,470,827원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.27. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 140,280,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 2015.03.27. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 정철 지분 압류, 황영순 지분 가처분, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 영천시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 108.7%
봉동선원가와인 동일 평형의 최근 실거래 12건을 보면 평균은 116,808,333원, 최저는 105,000,000원, 최고는 129,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 118,000,000원입니다. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%로, 최근 시세보다 낮은 가격으로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 112,700,000원 |
| 2026.08 | 84.83㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 116,808,333원 |
거래 표본은 105,000,000원~129,000,000원에 분포합니다. 감정가이자 현재 최저가인 127,000,000원은 실거래 최고가 129,000,000원에 가까운 구간이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 118,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건 자체에 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 140,280,000원 | 124,422,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 127,000,000원 가정 시 집행비용 2,578,000원을 제외한 124,422,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 15,858,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도남농공단지 북측 인근으로, 주변은 농공단지 내 각종 공장·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 경부고속도로 영천IC와 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 15층 1504호이며 사용승인일은 2014.10.10.입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 256,800원/㎡입니다. 북측 약 8미터, 서측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
- 단지·거래. 봉동선원가와인은 473세대이며 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 116,808,333원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 108.7%이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격에 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 차이를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 조세 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 이는 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 물건은 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2015.03.27. 신한은행 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 신건 최저가 127,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 116,808,333원의 108.7%이고 최신 거래 118,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 실거래보다 높은 가격입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계돼 있으므로, 현재 회차와 유찰 후 가격을 분리해 비교할 필요가 있습니다.
