대구지방법원 2025타경1353. 대구 남구 봉덕동 ‘힐스테이트앞산센트럴’ 105동 203호로, 감정평가상 18층 건물 중 2층 아파트입니다. 현재 소유자는 이주형이고, 등기상 소유권이전은 2025.08.29 접수됐으며 원인일자는 2022.04.15, 거래가액은 525,700,000원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권 435,600,000원이 설정등기됐고 이것이 말소기준권리입니다.
다만 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 임차인은 소멸” 구조로만 보면 안 됩니다. 임차인 김용신의 주민등록일자가 2024.09.25로 말소기준권리 접수일 2025.08.29보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되고, 확정일자 2024.06.14와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 이후 2026.07.08 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1663 힐스테이트앞산센트럴 제105동 제2층 제203호 |
| 도로명 | 대구광역시 남구 대덕로 162 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 18층 건물 중 2층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이주형 · 거래가액 525,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 517,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 407,115,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
다만 현재 제공된 배당계산에서는 상황이 다릅니다. 현재 최저가 517,000,000원 기준으로 임차인 보증금 50,000,000원이 전액 우선배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 413,600,000원, 2회 유찰 330,880,000원 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용신 | 별지 목록과 같음 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2024.09.25 | 2024.06.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
임대차계약일자는 2024.05.18, 점유개시일자는 2024.06.14이며, 주민등록은 2024.09.25입니다. 보증금은 50,000,000원이고 등기상 차임은 월 780,000원으로 기재돼 있습니다. 배당요구는 2026.07.08에 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 배당표 (매각가 517,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,570,000원 |
| 1. 임차인 김용신 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 435,600,000원 | 435,600,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,088,179원 | 7,088,179원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,741,821원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 50,000,000원을 포함한 채권액이 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 임차인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 517,000,000원 | 442,688,179원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 413,600,000원 | 357,064,000원 | 85,624,179원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 330,880,000원 | 275,447,680원 | 167,240,499원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 봉덕초등학교 동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·노선상가·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치해 차량출입이 무난하고 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 2층 203호. 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차로, 서측 왕복 2~3차로, 남측 폭 약 10m, 동측 폭 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,398,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 결과 확인. 이 사건의 핵심은 김용신 보증금 50,000,000원의 전액 배당 여부입니다. 실제 배당순위·세금채권 변동을 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준과 대항력 분리. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 없다고 보면 안 됩니다. 대항력은 2024.09.25 전입을 기준으로 별도 판단됩니다.
- 배당요구 확인. 김용신은 2026.07.08 배당요구를 마친 것으로 제시돼 있으므로 원문 접수내역과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 실거래 별도 확인. 감정가 517,000,000원의 가격 적정성은 동일 단지·동일 면적·유사 층 최근 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 체납 관리비, 인도 여부는 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”이 곧 “보증금 인수”는 아니다
이 사건의 포인트는 분명합니다. 김용신은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 권리 자체는 단순한 무임차 물건보다 한 단계 복잡합니다.
그러나 제공된 배당계산에서는 현재 신건 517,000,000원은 물론 1회 유찰 413,600,000원, 2회 유찰 330,880,000원까지 임차인 인수액이 모두 0원입니다. 현재 조건에서 실질취득액은 매각가와 같고, 위험의 핵심은 “대항력 존재” 자체보다 실제 배당에서 보증금 전액 변제가 유지되는지에 있습니다. 가격 측면은 비교 가능한 최근 실거래가 없어 별도 확인이 필요합니다.
