⚠️ 117.8% 🏠 55,166,666원 👤 1명 📉 2.9회
대구지방법원 2025타경1364. 경산시 진량읍 창신황제타운 105동 11층 1104호 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 아파트로 이용중으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 정애선이며, 현재 권리분석의 말소기준은 2015.12.24. 박태진 근저당권 15,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구신용보증재단, 신용보증기금, 주식회사 케이비국민카드의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 강대중은 2015.09.02. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있고 배당요구도 2026.03.10. 접수했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있어, 현재 자료만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 105동 11층1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 20층 건 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정애선 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강대중 / 56,960,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
임차인 현황
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강대중 | 2015.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2026.03.10 | 해당 없음 |
강대중의 전입일은 말소기준권리인 박태진 근저당권보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 액수가 없기 때문에 배당 후 미회수액과 매수인 인수액을 계산할 수 없으며, 최저가 65,000,000원만을 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 65,000,000원은 최근 평균의 117.8%
창신황제타운 동일 면적 59.91㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 55,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 60,000,000원입니다. 현재 최저가 65,000,000원은 최근 평균의 117.8%로, 최신 거래보다도 높아 신건 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 53,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 17 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 19 | 60,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 55,166,666원 |
표본 최저는 48,000,000원, 최고는 67,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 65,000,000원은 평균보다 9,833,334원 높습니다. 더구나 본건과 같은 11층의 최신 2026.08. 거래가가 60,000,000원이므로, 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 근저당권 · 박태진 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 29,164,677원 | 29,164,677원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,722,228원 | 13,722,228원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,300,419원 | 5,543,095원 |
| 6. 경매개시결정 · 강대중 | 56,960,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 총 채권액 122,147,807원에 대한 단순 예상배당으로, 채권자 예상배당 합계는 63,430,000원, 미배당액은 58,717,807원입니다. 다만 강대중의 임차보증금과 확정일자가 미상이라 실제 임차인 배당순위·미배당 보증금이 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 계산상 매수인 인수 0원은 임차관계가 확정된 결과가 아니며 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 58,717,807원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 71,483,807원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 81,696,607원 |
유찰로 매각가가 내려가면 등기상 채권의 미배당액은 늘어납니다. 특히 이 사건은 선순위 가능 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 총 취득비용 절감으로 이어진다고 단정할 수 없습니다. 임차인의 실제 보증금과 대항력 여부를 먼저 확정해야 회차별 실질취득액을 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용중이며, 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 20층 건 중 11층 1104호입니다.
- 입지. 경산시 진량읍 황제리 진성초등학교 북동측 인근으로, 주택·근린생활시설·농경지·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다. 단지 서측 약 12미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로로 접근합니다.
- 단지. 창신황제타운은 1,112세대이며 준공일은 1996.11.25.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 644,200원/㎡, 토지면적은 38,265㎡입니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 강대중의 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이름과 현재 경매 신청채권자 이름이 같아 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 평균 55,166,666원의 117.8%이고 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 회차별 가격만 보지 말고 임차인 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.03.06. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 확정되지 않았다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2015.12.24. 박태진 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 소멸 대상입니다. 그러나 강대중이 2015.09.02. 전입해 말소기준보다 앞서 있으며 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 따라서 매수인 인수액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 65,000,000원은 최근 12개월 평균 55,166,666원의 117.8%이고 2026.08. 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다. 즉 현재 최저가만 놓고 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 먼저 임차인의 실제 보증금과 대항력·배당관계를 확정해 실질취득액을 계산한 뒤 최근 실거래와 비교해야 하는 사건입니다.
