전주지방법원 2025타경767. 전북특별자치도 임실군 성수면 양지리 583-1에 있는 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 적벽돌조 단층으로, 공부상 슬레이트지붕이지만 현황은 약 10여 년 전 교체된 기와모형강판지붕입니다. 토지는 206㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 윤경숙이 2004.12.06. 소유권을 취득했고, 2025.06.19. 주식회사 전북은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되며, 이후 2025.07.30. 북전주세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 성수면 양지리 583-1 · 전북특별자치도 임실군 성수면 양지2길 55-8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 적벽돌조 단층 · 공부상 슬레이트지붕 / 현황 기와모형강판지붕 · 위생 급·배수설비 · 기름보일러 난방 |
| 토지 | 206㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 15,800원/㎡ |
| 소유자 | 윤경숙 (2004.12.04. 매매, 2004.12.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 61,296,000원 / 61,296,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 48,576,265원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 있다
등기상 핵심은 2025.06.19. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 등 별도의 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 윤막래가 2024.07.12. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 보증금 확인이 입찰 전제
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤막래 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 61,296,000원인 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가가 지역 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
토지는 계획관리지역이며 지목은 대, 면적 206㎡, 공시지가는 15,800원/㎡입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 위치는 성수면 양지리 중촌마을 내 농촌지대로 주변에 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 이러한 물건은 아파트처럼 동일 단지 반복거래를 통해 가격을 바로 비교하기 어려우므로 개별 토지·건물 상태와 지역 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,503,328원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주식회사 전북은행 | 48,576,265원 | 48,576,265원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,216,407원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 48,576,265원이 전액 배당되고 소유자 잔여 11,216,407원이 계산됩니다. 다만 윤막래의 보증금·우선변제 여부가 미상이므로 실제 배당 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실군 성수면 양지리 “중촌마을” 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 면소재지 인근 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 남측 약 300미터 거리에 버스승강장과 30번국도(임진로)가 있습니다.
- 건물. 적벽돌조 단층이며 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창입니다. 위생 급·배수설비와 기름보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 206㎡의 대지로 계획관리지역이며, 평지·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 토지·이용상태에 공부와의 차이는 없으나, 건물 지붕은 공부상 슬레이트지붕이고 현황은 기와모형강판지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤막래 보증금 확인. 전입일이 2024.07.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약서·실제 점유·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 및 미배당 인수금액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입자의 구체적인 보증금 관계를 원문과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 슬레이트지붕과 현황 기와모형강판지붕의 차이를 확인하고 유지·보수 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값 없이 61,296,000원이 저렴하다고 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2025.06.19. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 뒤의 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 윤막래의 전입은 그보다 앞선 2024.07.12.입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상 상태로 접근해야 하고, 현재 계산표의 “매수인 인수 0원”을 그대로 안전판으로 삼아서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 비교값이 없어 61,296,000원이 시장가격 대비 싸다는 근거도 없습니다. 농촌지역의 단독주택·토지 성격, 제시외 건물 포함, 지붕 현황 차이까지 함께 점검해야 합니다. 결론은 등기권리는 단순하지만 임차인 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없고, 가격 메리트도 아직 검증되지 않았다입니다.
