전주지방법원 2025타경767. 소유자는 윤경숙이며, 2004.12.06 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2025.06.19 주식회사 전북은행의 강제경매개시결정이 들어오면서 이 권리가 말소기준 역할을 합니다. 뒤이어 2025.07.30 북전주세무서장 처분의 압류가 등기됐고, 이 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 윤막래의 전입신고일은 2024.07.12로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이 자료만으로 “대항력 있음” 또는 “보증금 전액 승계”라고 확정할 수는 없습니다. 반대로 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 “해당사항없음”이라는 이유만으로 실질 인수액을 0원으로 확정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 성수면 양지리 583-1 · 전북특별자치도 임실군 성수면 양지2길 55-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤경숙 (2004.12.06 소유권이전 · 2004.12.04 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 61,296,000원 / 61,296,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 48,576,265원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 대 · 206㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 15,800원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 슬레이트지붕, 현황 기와모형강판지붕 |
① 권리 흐름 — 등기보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2025.06.19 강제경매개시결정입니다. 그 이후 2025.07.30 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기부 밖 점유자인 윤막래입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤막래 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
② 실질취득비용 — 61,296,000원으로 끝난다고 볼 수 없다
제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 그 계산에는 윤막래의 보증금이 반영돼 있지 않습니다. 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 현재 단계의 실질취득비용은 최저가 61,296,000원에 잠재적인 미배당 보증금 승계분을 더해야 할 수 있는 구조로 보는 것이 안전합니다.
또한 별도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,503,328원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 전북은행 | 48,576,265원 | 48,576,265원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,216,407원 |
현재 배당 가정에서는 신청채권자 청구액 48,576,265원이 전액 배당되고 소유자에게 11,216,407원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 윤막래의 보증금도 미상이므로 이 표만으로 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 61,296,000원 | 48,576,265원 | 0원 | 11,216,407원 |
| 1회 유찰 · 80% | 49,036,800원 | 47,754,138원 | 822,127원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 39,229,440원 | 38,123,310원 | 10,452,955원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 적벽돌조 건물입니다. 공부상 슬레이트지붕이나 현황은 약 10여년 전 교체된 기와모형강판지붕입니다.
- 입지. 임실군 성수면 양지리 ‘중촌마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 면소재지 인근 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 약 300미터 거리에 버스승강장과 30번국도(임진로)가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 206㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역에 해당합니다.
- 설비. 위생 급·배수설비와 기름보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤막래 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 점유와 전입의 실체 확인. 2024.07.12 전입 당시 실제 점유가 함께 시작됐는지 확인해야 대항력 판단이 정교해집니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 실제 미배당 보증금 규모를 판단하는 핵심 자료입니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 전입 자료와 함께 원문을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 감정평가의 물적 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 슬레이트지붕, 현황 기와모형강판지붕으로 기재돼 있으므로 실제 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 가축사육제한구역·상대보호구역·건축 등 허가제한지역의 이용 제약을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수액은 아직 열려 있다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 근저당권이 없고, 2025.06.19 강제경매개시결정 뒤의 압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 가르는 것은 윤막래의 2024.07.12 전입입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 61,296,000원을 그대로 “실질취득가”로 보아서는 안 됩니다. 만약 대항력 있는 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 금액이 남는다면 그 부분이 매수인에게 넘어올 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건은 가격 경쟁보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
