* 예상 인수액 0원은 제시된 배당 및 건물 등기상 권리분석을 기준으로 합니다. 토지 등기, 점유관계, 임차인의 미확인 권리 및 공법상 제한까지 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

대구지방법원 2025타경6318. 대구광역시 남구 대명동 1807-10 소재 부동산입니다. 물건의 감정상 이용상태는 근린생활시설로, 소매점·사무실 용도의 건물이 사무소와 공실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 근린상업지역에 있는 대지이며, 토지면적은 298.5㎡입니다.

등기상 소유자는 한종우입니다. 말소기준권리는 2016.02.23 설정된 청운신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,040,000,000원입니다. 이후 전세권 및 근저당권이 설정되었고, 청운신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

현재 가장 중요한 부분은 단순한 할인율이 아닙니다. 2회 유찰된 근린생활시설의 시장가격이 얼마인지, 실제 점유자가 어떤 권리를 갖는지, 정지 통지 이후 매각절차가 정상적으로 진행되는지를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

말소기준권리는 2016.02.23 청운신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 1,040,000,000원으로 설정되었고, 매각으로 소멸할 예정입니다.

2020.03.26 설정된 정교웅의 전세권 50,000,000원, 2021.06.11 청운신용협동조합의 근저당권 396,000,000원, 2021.11.19 이상준의 근저당권 360,000,000원도 말소기준권리 이후의 권리로서 매각에 따른 소멸 예정으로 분류됩니다.

과거 대구대동신용협동조합 등의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거에 설정된 근저당권을 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 및 전세권 — 실제 점유자와 등기권리자를 구분

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 (주)미라클컴퍼니 1명입니다. 전입신고일은 2018.09.27로 말소기준권리보다 늦으며, 제시된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 임대료, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

실제 점유 조사 임차인 1명. 보증금 미상으로 보증금 총액 및 미배당액을 임의 산정하지 않았습니다. 사업자등록·점유 개시 및 실제 임대차 조건은 별도 확인 대상입니다.

등기된 전세권

정교웅의 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 후순위 권리입니다. 존속기간은 2020.03.25부터 2023.03.24까지로 기재되어 있으며, 현재 회차 예상배당액은 0원입니다.

전세권자 정교웅과 현황조사상 임차인 (주)미라클컴퍼니는 이름이 서로 다르므로, 동일한 점유자라고 간주하거나 전세금 50,000,000원을 (주)미라클컴퍼니의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 전세권의 등기상 소멸 여부와 실제 점유자의 명도 문제도 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 다르다

현재 최저매각가는 902,847,000원입니다. 감정가 1,842,546,000원 대비 49% 수준으로, 이미 2회 유찰되었습니다.

하지만 이 부동산은 아파트가 아닌 근린생활시설과 대지가 결합된 물건입니다. 주변 유사 상업용 부동산의 실거래가나 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

후속 회차 금액은 주어진 유찰 시나리오입니다. 실제 재매각 여부와 최저매각가는 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 인수액은 제시된 시나리오상 예상치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 902,847,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 11,428,470원을 공제한 후 선순위 근저당권에 891,418,530원이 배당되는 구조입니다. 후순위 전세권과 근저당권에는 배당금이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

전체 채권액은 1,846,000,000원, 예상 채권자 배당액은 891,418,530원, 예상 미배당액은 954,581,470원입니다. 이 미배당액을 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다. 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

신청채권자 청구액은 835,281,763원으로, 해당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당권 예상배당액이 이를 웃돕니다. 다만 근저당권 이전과 질권 설정이 있으므로 실제 배당권자 및 수령관계는 법원 배당절차에서 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 채권액은 배당 시뮬레이션상 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 등기된 근저당권부채권의 양도·질권 설정에 따른 최종 배당권자 역시 별도 확인이 필요합니다.

회차별 배당 시나리오

현재 회차에서는 신청채권자 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 3회 또는 4회 유찰 시나리오에서는 미충족으로 계산됩니다. 이는 채권자 배당에 관한 분석이지 매수인이 후순위 채권을 떠안는다는 의미가 아닙니다.

⑤ 집행정지 — 매각기일보다 먼저 확인할 사항

2026.04.16 법원 기록에는 집행정지통지서 발송이 확인됩니다.

또한 근저당권이 주식회사이엠파이낸셜대부로 이전되었고 관련 채권에 질권 설정도 이루어졌습니다. 채권 승계와 집행정지 관계를 확인하지 않은 상태에서 정상적인 매각 또는 배당 진행을 전제하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 경북예술고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가와 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 북측과 동측으로 대구도시철도 1호선과 3호선이 통과합니다. 감정평가상 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 298.5㎡, 지목 대, 상업용 이용상태입니다. 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 광대로한면입니다.
• 용도지역. 근린상업지역이며 시가지경관지구(중심)에 저촉되고, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등도 포함되어 있습니다.
• 공시지가. 3,396,000원/㎡입니다. 공시지가는 실거래가나 감정가를 직접 대체하는 시장가격으로 볼 수 없습니다.
• 건물. 1972.04.19 사용승인된 조적조 단층 건물입니다. 위생설비와 급·배수설비가 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅·조적·목재치장 등으로 마감되어 있습니다.
• 실제 이용. 사무소 및 공실 등으로 사용되고 있습니다. 임대관계는 미상으로, 현재 임대수익을 확정할 수 없습니다.
• 건물 현황. 공부상 지붕과 실제 지붕의 표기가 다르고, 제시외 건물과 경계벽체 없이 연결된 부분이 있습니다. 감정서와 현황도면을 대조할 필요가 있습니다.
• 규제·공부. 토지이용계획상 교육환경 보호 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 지붕 현황과 제시외 건물 관련 매각물건명세서 비고는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 집행정지 해소 여부. 2026.04.16 집행정지통지서 발송 기록이 있습니다. 법원의 최신 사건진행내역을 통해 정지 효력과 후속 해제 여부, 2026.09.30 매각기일 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 등기부 별도 대조. 건물 근저당권에는 토지 공동담보가 기재되어 있습니다. 토지의 별도 등기상 권리, 말소기준 및 매각 후 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 채권양도·질권 관계. 을구 20번·27번 근저당권의 이전과 질권 설정이 존재합니다. 최신 등기와 법원 기록을 통해 실제 권리자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. (주)미라클컴퍼니의 보증금과 임대료가 미상입니다. 임대차계약서, 사업자등록, 점유 개시, 배당요구 및 명도관계를 확인해야 합니다.
• 전세권과 실제 점유 구분. 정교웅의 전세권은 매각으로 소멸 예정이나 예상배당은 0원입니다. 전세권자가 현재 점유하는지, 현황조사상 임차인과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 제시외 건물과 매각 범위. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서, 현황도, 매각물건명세서를 대조하여 실제 취득 대상과 경계를 확인해야 합니다.
• 지붕 및 건물 상태. 공부상 지붕과 실제 지붕이 다르며 사용승인일은 1972.04.19입니다. 현장 방문을 통해 건물 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 상업용 부동산 시세. 유사 상업용 토지·건물의 최근 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
• 규제 확인. 근린상업지역·시가지경관지구·상대보호구역 등의 규제가 적용됩니다. 사용 목적에 필요한 인허가 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 체납 및 추가 비용. 실제 점유관계에 따른 명도비용, 세금, 공과금, 건물 유지·보수 비용 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건진행내역을 대조한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 집행정지·점유관계 확인이 먼저”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,842,546,000원 대비 최저매각가 902,847,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.

건물 등기상 말소기준 근저당권 이후의 전세권·근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금과 임대관계가 미상이고, 토지 등기 및 제시외 건물의 매각 범위도 확인해야 합니다.

특히 2026.04.16 집행정지통지서 발송 기록이 있으므로, 2026.09.30 매각기일에 실제로 입찰이 진행되는지 최신 법원 기록을 확인하는 것이 선행되어야 합니다.

주변 실거래가격과 실제 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 인수 예상액은 0원이지만, 집행절차·임차관계·건물 현황·시장가격에는 추가 검증이 필요한 사건입니다.