광주지방법원 2025타경52145. 여수시 문수동 소미마을 내 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이고, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있습니다. 소유자는 박준성, 소유권보존은 2022.06.15입니다. 그 뒤 2022.07.08 중앙새마을금고가 채권최고액 96,000,000원과 60,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 가운데 을구 1번 근저당이 말소기준권리입니다.
임차권자 서상욱은 2023.03.16 전입했고, 2023.03.31 점유를 시작했습니다. 말소기준일인 2022.07.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 250,000,000원이며 2023.03.15 계약 후 2024.03.13에 50,000,000원이 증액됐습니다. 확정일자는 최초 200,000,000원에 대해 2023.03.16, 증액분 50,000,000원에 대해 2024.03.14입니다. 임차권등기는 2025.03.26 접수됐고 배당요구도 접수돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 문수동 229-2 · 건물 등기부상 전라남도 여수시 문수동 229-3 / 전라남도 여수시 소미2길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 | 일반목구조 징크지붕 2층 · 페인팅 및 치장벽돌 외벽 · 벽지 내벽 · 샤시창 |
| 소유자 | 박준성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 280,703,900원 / 280,703,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙새마을금고 / 121,973,510원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
| 매각조건 | 전라남도 여수시 문수동 229-2 토지 지분매각 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 날짜 순서입니다. 2022.07.08 중앙새마을금고의 을구 1번 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당도 매각으로 소멸합니다. 임차인 서상욱의 전입 2023.03.16과 점유개시 2023.03.31은 그보다 늦습니다. 등기부에도 이 임차권은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸한다고 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서상욱 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 점유개시 2023.03.31 | 250,000,000원 | 전입 2023.03.16 확정 2023.03.16 증액분 확정 2024.03.14 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 배당요구 2025.03.26 |
임대차계약은 2023.03.15 체결됐고 최초 보증금 200,000,000원에 대해 2023.03.16 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.03.13 보증금이 50,000,000원 증액돼 총 250,000,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2024.03.14입니다. 임차권등기명령은 2025.03.21 결정, 2025.03.26 등기됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,703,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,855원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중앙새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중앙새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,974,045원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액 합계 156,000,000원이 전액 배당되고 채권자 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 변동될 수 있습니다. 서상욱 임차권의 실제 배당 결과 역시 배당표 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,703,900원 | 0원 | 119,974,045원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,563,120원 | 0원 | 64,619,236원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,650,496원 | 0원 | 20,335,389원 | 0원 |
대항력 임차인이 아니므로 유찰로 매각가격이 내려가도 임차보증금이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 여수시 문수동 소미마을 내에 위치하며 단독주택·다가구주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 징크지붕 2층 건물이며, 외벽은 페인팅 및 치장벽돌, 내벽은 벽지, 창호는 샤시창 마감입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·전기설비·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 문수중학교·여수중앙유치원·한려초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 제시된 토지는 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형·세로한면(가)이며 면적은 26.0㎡, 공시지가는 86,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2022.07.08과 서상욱 전입 2023.03.16의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 보증금 배당 확인. 서상욱 보증금은 250,000,000원이고 배당요구가 접수돼 있습니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 지분매각 확인. 문수동 229-2 토지가 지분매각으로 기재돼 있습니다. 매각지분의 정확한 범위와 일괄매각 대상 목록을 대조하세요.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지 문수동 229-2와 건물 등기부상 문수동 229-3·소미2길 20을 매각목록별로 구분해 확인하세요.
- 현장 이용상태 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 실제 현황과 공부상 용도를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 280,703,900원입니다. 비교 실거래가를 근거로 한 가격 우위는 이 리포트에서 단정하지 않으므로 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 물건구성은 꼼꼼히”
이 사건의 권리분석 중심은 명확합니다. 중앙새마을금고의 2022.07.08 근저당이 말소기준이고, 서상욱의 전입은 2023.03.16으로 뒤입니다. 따라서 보증금이 250,000,000원이어도 대항력은 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단을 권리 하나로 끝내면 안 됩니다. 이 사건은 토지 지분매각과 일괄매각이 함께 표시돼 있고, 사건상 용도와 실제 감정 이용상태도 함께 대조할 필요가 있습니다. 권리 쪽은 비교적 단순하지만 매각목록과 물건 범위 확인이 중요한 유형입니다. 권리는 통과, 목록·지분·배당은 원본 확인. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
