대구지방법원 2025타경8176. 대구 북구 동변동 대구동서변그린빌 811동 401호, 전용 71.43㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이성재이며 2013년 9월 11일 매매를 원인으로 2013년 10월 25일 거래가 178,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 7월 4일 주식회사 케이비국민카드의 가압류 14,981,312원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건은 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 임차인 정정숙은 2021년 8월 30일 전입·점유했고 확정일자는 2021년 8월 2일입니다. 말소기준권리인 2023년 7월 4일보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에도 을구 20번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 2억 임차인

실제 임차인은 1명입니다. 정정숙의 임대차계약일자는 2021년 7월 31일, 확정일자는 2021년 8월 2일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 8월 30일입니다. 임차권등기명령은 2023년 7월 25일, 등기 접수는 2023년 7월 28일입니다. 보증금은 200,000,000원이고 배당요구가 확인됩니다.

② 시세 비교 — 1.67억이 아니라 ‘약 2억’으로 비교

동일 단지 주공그린빌8, 전용 71.43㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 186,833,333원이지만 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 186,600,000원, 최신 거래는 2025년 12월 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.2%로 소폭 하락 추세입니다.

표면 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%입니다. 그러나 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가를 웃도는 인수형이므로, 실질취득 판단액은 약 200,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 186,600,000원보다 높고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

현재 회차 배당 추정상 임차인 미배당분은 36,138,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 대항력 인수형의 가격 판단은 낙찰가와 인수액을 따로 떼기보다 보증금 200,000,000원 수준의 실질취득비용으로 보는 것이 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에서 미반영될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 동변동 소재 동변초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·노선상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치해 차량 출입이 무난하고, 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측·동측 왕복 4차로, 서측 왕복 2차로 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
• 단지. 주공그린빌8은 1,282세대, 2002년 5월 28일 준공입니다. 동일 전용면적 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 167,000,000원을 매수비용으로 보지 말고 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 200,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 임차인 배당 확인. 매각대금에서 정정숙이 실제 얼마를 배당받는지에 따라 인수 잔액이 결정되므로 배당표와 배당요구 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 20번 주택임차권의 계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
• 유찰가만 보고 접근 금지. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원으로 내려가지만 배당표상 인수액은 각각 69,070,400원, 95,416,320원으로 커집니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 제한되어 외부 관찰과 인근주민 탐문 등을 근거로 평가되었습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.67억 경매가 아니라, 약 2억 취득 구조”

이 사건의 표면 숫자는 감정가와 최저가 모두 167,000,000원입니다. 하지만 실제 판단을 좌우하는 숫자는 정정숙의 보증금 200,000,000원입니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 배당 추정에서도 36,138,000원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

따라서 이 물건은 최저가가 최근 12개월 평균의 89.5%라는 숫자로 평가할 수 없습니다. 실질취득 약 200,000,000원으로 비교하면 최근 12개월 평균 186,600,000원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 거래 흐름도 -0.2%로 소폭 하락입니다. 유찰이 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 커지는 구조이므로, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 인수와 실질취득비용입니다.