광주지방법원 2025타경52181. 전라남도 순천시 황전면 선변리 836-5에 있는 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 현재 커피·음료·과자류 등을 판매하는 점포로 이용 중이고, 토지는 90.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 엄세아이며, 등기상 별도 근저당이나 압류가 확인되지 않고 말소기준은 2025.10.22 접수된 강제경매개시결정입니다.
권리구조는 단순합니다. 임차인 신고 내역이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 신청채권자 노마리아의 청구액 5,033,514원은 현재 최저매각가 62,446,000원은 물론 추가 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점포 상태·제시외 건물·토지 규제와 적정 가격 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 황전면 선변리 836-5 · 전라남도 순천시 황전면 섬진강로 212 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 점포(커피, 음료, 과자류 등 소매점) |
| 토지 | 대 · 90.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 엄세아 |
| 감정가 / 최저가 | 111,511,600원 / 62,446,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노마리아 / 5,033,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 등기상 근저당권과 압류도 없으며, 2025.10.22 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언되어 있습니다. 배당계산에서는 신청채권자 노마리아의 청구액 5,033,514원이 전액 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 111,511,600원, 현재 최저매각가는 62,446,000원으로 감정가의 56%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 43,712,200원과 30,598,539원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 62,446,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 43,712,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 30,598,539원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 62,446,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지는 이 자료만으로 산정할 수 없습니다. 감정가 56%는 경매 회차상의 할인율일 뿐, 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,524,028원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 노마리아 | 5,033,514원 | 5,033,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,888,458원 |
현재 최저매각가 62,446,000원 가정 시 신청채권자 청구액 5,033,514원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 현황 — 현황 구조 차이와 규제 확인
- 이용상태. 건물은 점포로 이용 중이며 커피·음료·과자류 등 소매점 용도입니다.
- 건물 구조. 현황은 목조 및 조적조 보강 조립식판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인트칠, 조적벽 위 강판 및 판넬붙임, 내벽은 인테리어 치장과 타일붙임, 창호는 새시창입니다.
- 공부와 현황. 섬진강로 212 지상 건물의 공부상 구조는 목조 스레이트지붕이나 현황은 목조 및 조적조보강 조립식판넬지붕입니다.
- 설비. 급배수설비가 설치되어 있고 위생설비는 제시외 건물 내에 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 90.0㎡이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 358,200원/㎡입니다.
- 규제. 접도구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 선변리 구례구역 동측 인근에 위치하며 주위는 노변상가지대입니다.
- 교통. 국도변에 소재하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 토지이용상황은 상업용이며 건물은 점포로 이용 중입니다.
- 지형·접면. 평지의 부정형 토지이며 소로한면입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 대조. 감정가 대비 56%라는 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 근린시설과 토지의 주변 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 구조 확인. 공부상 목조 스레이트지붕과 현황의 목조 및 조적조보강 조립식판넬지붕 차이를 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 위생설비도 제시외 건물 내에 있으므로 실제 상태와 사용 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제. 접도구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등 이용제한이 실제 영업·증개축 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표를 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황은 확인 필요
이 사건은 임차인 인수 없이 매수인 인수액 0원이고, 신청채권자 청구액도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 전액 배당되는 구조입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가 62,446,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 여기에 공부상 구조와 실제 구조 차이, 제시외 건물, 토지 규제까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 적정가격과 현황 검증입니다.
