대구지방법원 2025타경8901. 대구 동구 서호동 소재 에스에이치빌(통칭 더퍼스트) 5층 501호입니다. 등기부상 기존 근저당권과 전세권은 이미 말소됐지만, 2024년 등기된 이동우의 주택임차권이 남아 있습니다. 이동우는 2021년 6월 28일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 31일입니다. 채권자 주택도시보증공사가 강제경매를 개시한 2025년 8월 6일보다 앞선 임차관계이므로 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 때문에 최저매각가가 감정가의 70%로 내려왔다는 사실은 투자 매력을 판단하는 핵심 기준이 될 수 없습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 배당액이 줄어들고, 매수인이 인수할 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 율하동로26길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 전유면적 / 층수 | 82.3474㎡ · 지상 9층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 에스에이치빌(SH빌) · 철근콘크리트구조 · 2016.10.28 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치건축 |
| 감정가 | 174,000,000원 |
| 최저매각가 | 121,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,771,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차인 / 보증금 | 이동우 / 175,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 55,705,200원 (현재 최저가 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차보증금
등기부상 최초 근저당권은 중앙새마을금고의 채권최고액 150,000,000원으로, 2017년 7월 11일 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 주식회사생활속행복의 전세권 160,000,000원과 최영춘의 전세권 165,000,000원 역시 각각 말소됐습니다. 이 과거 권리를 현재 인수액에 더해서는 안 됩니다.
핵심은 을구 7번 이동우의 주택임차권등기입니다. 임차권등기일은 2024년 7월 3일이고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025년 8월 6일입니다. 임차권은 이 경매개시결정보다 먼저 등기됐고, 전입·점유와 확정일자도 그보다 앞섭니다. 경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분류되지만, 이동우의 선행 대항력 있는 임차권은 배당 부족분에 관해 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이동우 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 |
175,000,000원 | 전입 2021.06.28 확정 2021.05.31 |
대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 | 55,705,200원 |
| 임차인 | 이동우 |
|---|---|
| 임대차계약 | 1차 2021.05.31 / 2차 2023.06.28 |
| 임차보증금 | 175,000,000원 |
| 점유개시 / 전입 | 2021.06.28 |
| 확정일자 | 2021.05.31 |
| 임차권등기 | 2024.07.03 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 경매개시결정 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 인수 / 승계 | 배당 미변제 잔액 매수인 인수 |
이동우의 1차·2차 임대차계약에는 각각 175,000,000원이 기재돼 있지만, 같은 임차인의 갱신 관계에 해당하는 보증금이므로 350,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 분석 대상 실제 임차인은 1명이며, 보증금 총액은 175,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 87.3%가 아닌 실질취득 127.2%
에스에이치빌(SH빌)의 면적이 일치하는 실거래 2건은 2025년 8월과 9월에 거래됐습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 139,500,000원, 최신 거래가격은 142,000,000원입니다. 두 거래만으로 장기 가격 추세를 확정하기는 어렵지만, 이 물건의 실질취득금액과 비교할 직접적인 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 82.35㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2025.08 | 82.35㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.35㎡ | 2건 | 139,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 139,500,000원 |
|---|---|
| 최신 거래 | 142,000,000원 (2025.09) |
| 실거래 최저 / 최고 | 137,000,000원 / 142,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 121,800,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 87.3% · 보증금 인수 미반영 수치 |
| 예상 인수 보증금 | 55,705,200원 |
| 실질취득금액 | 177,505,200원 |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 127.2% |
| 실질취득 ÷ 최신 거래 | 125.0% |
최저가만 보면 최근 실거래 평균의 87.3%이므로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 미배당분을 포함한 실질취득금액은 177,505,200원으로, 최근 평균보다 38,005,200원 높습니다. 최신 실거래 142,000,000원과 비교해도 35,505,200원 높습니다.
즉 현재 회차의 가격 차이는 일반적인 경매 할인 효과보다 매수인에게 이전되는 보증금 부담에 의해 설명됩니다. 감정가 174,000,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 오히려 인수액을 반영하면 실질취득금액은 감정가도 초과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,505,200원 |
| 1. 임차인 이동우 · 우선변제 | 175,000,000원 | 119,294,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 182,771,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 121,800,000원 |
집행비용 2,505,200원은 추정치입니다. 임차인 우선배당 후 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매수인 인수액은 법원의 확정 배당 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지
이 물건의 가장 중요한 특징은 유찰이 계속돼도 실질취득금액이 같은 비율로 낮아지지 않는다는 점입니다. 임차보증금 175,000,000원이 최저매각가보다 크기 때문에, 배당금이 줄어드는 만큼 보증금 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
121,800,000원 | 55,705,200원 | 177,505,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
85,260,000원 | 91,674,680원 | 176,934,680원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
59,681,999원 | 116,792,277원 | 176,474,276원 |
각 회차의 실질취득금액은 해당 최저가에 예상 인수보증금을 합산한 수치입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라져 합계에 소폭 차이가 있습니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높거나 배당액이 달라지면 인수액도 변동됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 서호동 소재 반야월초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 버스승강장이 있습니다. 일반 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며 사다리형에 가깝습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 5층으로, 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 확인. 물건종류는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 등기된 임차권의 범위는 주거용입니다. 실제 건축물대장상 용도, 적법한 이용 여부, 주거용 임대차 보호관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역이며, 반야월초등학교 관련 절대·상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 964,200원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물로 최근 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 단지 경매 평균 유찰 3.1회, 집계상 낙찰률 0.0%를 고려하면 재매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 이동우의 보증금 175,000,000원 중 배당 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액 55,705,200원을 입찰자금 계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 배당요구·대항력 원본 확인. 전입 2021.06.28, 확정 2021.05.31, 임차권등기 2024.07.03 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다. 실제 배당액에 영향을 주는 선순위 조세·비용도 확인해야 합니다.
- 실질취득으로 시세 비교. 현재 최저가 121,800,000원만으로 저가 매수 여부를 판단해서는 안 됩니다. 실질취득금액 177,505,200원을 최근 평균 139,500,000원 및 최신 거래 142,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득금액은 각각 176,934,680원, 176,474,276원입니다. 유찰에 따른 표면 최저가 하락을 실제 투자비 감소로 오해해서는 안 됩니다.
- 오피스텔·근린시설 용도 확인. 감정 이용상태와 물건종류, 주거용 임차권이 함께 존재하므로 건축물대장, 실제 이용상태, 임대차 보호요건, 향후 용도 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 절차. 등기된 임차권은 확인되지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 조건은 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 정산과 인도를 별개의 문제로 검토해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 금액, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 예상 지출을 별도로 계산해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 최근 실거래 2건과 평균 유찰 3.1회만으로 적정 매도기간을 확정할 수 없습니다. 거래 유사성과 건물 개별 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 낙찰가가 내려가면 보증금 인수액이 올라갑니다. 최저가 121,800,000원만 보면 실거래 평균 139,500,000원보다 낮습니다. 하지만 이동우의 대항력 있는 임차보증금 가운데 미배당액 55,705,200원을 더하면 실질취득금액은 177,505,200원이 됩니다.
2회 유찰 시 실질취득금액은 176,934,680원, 3회 유찰 시에도 176,474,276원입니다. 최근 12개월 평균 139,500,000원과 최신 거래 142,000,000원에 비춰 보면 어느 시나리오에서도 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
기존 근저당과 전세권의 말소 여부보다 중요한 것은 매수인에게 승계되는 임차권과 보증금 부족액입니다. 8세대 소규모 건물의 환금성 및 근린시설·오피스텔 이용관계까지 함께 검토해야 합니다.
결론은 보수적입니다. 권리 인수위험이 명확하고 실질취득금액이 최근 시세 이상인 물건으로, 유찰만을 이유로 접근하기 어렵습니다. 입찰 여부는 매수인 인수의무를 포함한 전체 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
