전주지방법원 2025타경796. 전주시 완산구 경원동3가의 다세대주택 제3층 제301호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 2022.08.25. 사용승인된 건물이며 현재 소유자는 이중근입니다. 이중근은 2022.11.16. 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 금마신용협동조합 근저당권 123,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 2023.08.14. 설정된 이병로 근저당권 50,000,000원과 2025.07.03.의 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 구조만 보면 후순위 권리는 정리되는 형태입니다. 문제는 등기권리보다 점유 임차인의 대항력 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경796 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.08㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 3층 |
| 소유자 | 이중근 · 2022.11.16. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 금마신용협동조합 / 95,874,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2022.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.16. 금마신협
과거 2020년 가압류 225,000,000원, 2020년 근저당권 150,000,000원, 2022년 근저당권 100,000,000원, 소유권이전청구권가등기 및 과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2022.11.16. 금마신용협동조합 근저당권 이후의 권리입니다. 이병로 근저당권 50,000,000원과 이번 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황운섭 | 301호 · 주거 | 5,000 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한상배 | 301호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사된 점유자이고 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 따라서 실제 임차인 수는 2명입니다. 황운섭은 전입신고일이 미상이고, 한상배는 전입신고일뿐 아니라 보증금도 미상입니다. 이 상태에서는 어느 누구도 말소기준권리인 2022.11.16.보다 먼저 대항력을 취득했다고 단정할 수 없고, 반대로 후순위라고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 표본은 2건
시세 비교 표본은 전용 54.08㎡, 3층 거래 2건이며 모두 2022.11에 200,000,000원으로 기록되어 있습니다. 시세 비교 기준 평균과 최신 거래 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | 54.08㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 93,590,000원은 이 시세 기준의 46.8%입니다. 감정가 191,000,000원보다도 크게 낮아졌기 때문에 명시 인수 0원이 최종 확인된다는 전제에서는 가격 여유가 상당합니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 두 거래의 금액·시점·면적·층이 동일하므로, 이 숫자 하나만으로 현재 환금가치를 단정하기보다 임차인 위험 확인을 먼저 끝내는 것이 순서입니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 1. 근저당 · 금마신용협동조합 | 123,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 근저당 · 이병로 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 173,000,000원 중 91,505,380원이 배당되고, 미배당액은 81,494,620원입니다. 금마신용협동조합 청구액 95,874,367원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인 권리 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 91,505,380원 | 81,494,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 63,933,765원 | 109,066,235원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,859,099원 | 44,633,635원 | 128,366,365원 |
가격이 더 내려가면 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건에서 매수인 입장에서 더 중요한 것은 낙찰가 자체보다 임차인 인수 여부입니다. 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우 낙찰가가 낮아져도 인수해야 할 미배당 보증금이 붙을 수 있으므로, 단순히 다음 회차 가격만 보고 매력도가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 경원동3가, 한국전통문화전당 동측 인근의 전주시 구도심권 주상지대에 위치하며 주변환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 2022.08.25. 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽 치장벽돌 마감 등이며 현상 및 관리상태는 대체로 양호합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 15미터 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에도 포함됩니다.
- 공시지가. 615,500원/㎡이며 토지면적은 54.6㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 해당 건물은 총 6세대이며, 확인된 동일 면적 거래 표본은 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매각가 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황운섭 전입일 확인. 말소기준권리 2022.11.16.보다 선순위인지 후순위인지 확인해야 합니다.
- 한상배 보증금·전입일 확인. 보증금과 전입일이 모두 미상이므로 매각물건명세서와 전입세대 자료 확인이 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자 모두 우선변제 및 미배당 가능성을 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다.
- 명시 인수권리 원문 대조. 현재 명세서상 인수권리는 해당사항 없음이지만 임차인 조사내용과 함께 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 93,590,000원은 시세 비교 기준 200,000,000원의 46.8%입니다. 권리확인 완료 후 이 할인 폭이 실제 안전마진인지 판단해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가정에서도 채권자 미배당액이 81,494,620원이므로 추가 유찰 시 이해관계인의 대응 가능성을 함께 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 191,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 93,590,000원까지 내려왔고, 시세 비교 기준 200,000,000원의 46.8%입니다. 등기상 말소기준권리 이후 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다.
그러나 황운섭·한상배 두 점유자의 전입일이 모두 미상이고 한상배의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당계산상 인수액 0원은 확정된 최종 권리결론이 아니라 확인이 필요한 전제입니다. 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리는 아직 미완성입니다. 전입일과 보증금을 확인해 두 임차인의 대항력 여부가 정리된 뒤에야 46.8%라는 할인율을 진짜 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
