광주지방법원 2025타경52187. 광양 성황동 광양센트럴자이 107동 14층 1401호, 전용 84.9957㎡ 아파트입니다. 2022.08.25 사용승인된 22층 건물의 14층으로, 소유자 이은경이 거래가 363,600,000원에 취득한 물건입니다. 감정가는 398,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 감정가의 70%인 278,600,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “가압류가 말소기준인가”를 보는 것이 아니라, 현재 경매를 신청한 제너럴대부 주식회사가 이전받은 근저당권의 최초 설정일과 접수순위를 확인하는 것입니다. 해당 근저당권은 2025.02.27 접수번호 627176으로 설정됐고, 같은 날 전세권은 접수번호 627191로 뒤이어 설정됐습니다. 따라서 근저당권이 선순위, 전세권이 후순위가 되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 성황동 1860 광양센트럴자이 제107동 제14층 제1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9957㎡ · 22층 중 14층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.08.25 · 광양센트럴자이 704세대 |
| 소유자 | 이은경 · 거래가 363,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 278,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제너럴대부 주식회사 / 311,539,726원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당권 접수순위가 기준
신고·조사된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정 현장조사 당시 폐문 상태였고 이해관계인이 없어 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 등기상 전세권자와 실제 점유자가 같은지는 별도 문제이므로, 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 점유자·전입세대·배당요구 여부를 최종 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.4%
광양센트럴자이 동일 면적 약 85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최신 거래는 2026.04의 388,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 395,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.00㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 1 | 374,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 10 | 419,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 4 | 378,000,000원 |
| 2026.01 | 85.00㎡ | 15 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 12 | 383,500,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 85.00㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 85.00㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 17 | 407,500,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 20 | 410,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 395,833,333원 |
최근 거래 범위는 374,000,000원~419,000,000원입니다. 현재 최저가 278,600,000원은 최근 12개월 평균보다 117,233,333원 낮고, 평균의 70.4%입니다. 최신 거래 388,000,000원과 비교해도 71.8% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정된다면 실질취득 기준으로도 최근 거래가격보다 충분히 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,700,400원 |
| 1. 근저당권 · 제너럴대부 주식회사 | 311,539,726원 | 273,899,600원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 20,207,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,421,617원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미회수 추정 | - | 37,640,126원 |
등기 접수순위와 신청채권자의 근저당권 이전을 반영한 보수적 추정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 담보채권에 배당되고, 후순위 전세권·가압류에는 배당 재원이 남지 않는 구조입니다. 후순위 권리는 배당 부족과 별개로 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 판단했습니다. 당해세·법정 우선채권 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 골약동주민센터 북측 인근이며, 대규모 아파트단지와 주상·주거나지가 혼재한 광양성황도이지구 도시개발사업지구 내에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로망이 정비돼 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 중 14층이며, 외벽은 돌치장·몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 새시 이중창입니다.
- 설비. 위생·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측 도로에 접한 2면 도로 조건이며 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 660,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 704세대, 2022년 사용승인 단지이며 동일 면적 최근 거래가 374,000,000원~419,000,000원 사이에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 접수번호 원본 확인. 근저당권 접수번호 627176과 전세권 접수번호 627191의 선후관계를 등기사항전부증명서 원문에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 세울건대부주식회사에서 제너럴대부주식회사로 이전된 근저당권이 현재 경매 신청채권의 담보권인지 채권양도·근질권 내역까지 대조하세요.
- 전세권 소멸 여부. 후순위 전세권으로 판단되지만 매각물건명세서의 인수조건, 배당요구 여부 및 법원 특별매각조건을 반드시 확인하세요.
- 점유관계. 현장 폐문으로 임대 여부가 미상이므로 전입세대열람, 점유자 면담, 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
- 명도비용. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자가 존재할 경우 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 278,600,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 가격은 195,020,000원과 136,514,000원입니다. 매각 상태와 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 접수순위로 확정”
이 물건의 가격은 분명 매력적입니다. 감정가 398,000,000원에서 한 차례 유찰돼 278,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 395,833,333원의 70.4%입니다. 최신 거래 388,000,000원보다도 109,400,000원 낮습니다.
권리관계는 2025.02.27 근저당권과 전세권이 같은 날 설정됐다는 점 때문에 복잡해 보이지만, 접수번호상 근저당권이 먼저입니다. 이후 그 근저당권이 현재 신청채권자에게 이전됐으므로 근저당권을 말소기준으로 보면 전세권·가압류는 모두 후순위 소멸, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현장 점유가 미상이고 배당·인수 판단은 법원 원문 확인이 최종 기준입니다. 가격은 A급, 입찰 전 마지막 관문은 접수순위와 점유관계의 원본 대조입니다.
