전주지방법원 2025타경803. 전주시 완산구 중인동 중인마이빌 103동 302호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 연립주택 1세대로 이용 중입니다. 전용면적은 68.04㎡이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층입니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2023.06.07. 전주중산신용협동조합 근저당권 20,400,000원입니다. 그 뒤의 삼성카드 가압류 5,809,810원, 롯데카드 가압류 7,698,557원, 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-1 중인마이빌 103동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 1세대 · 전용 68.04㎡ · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 오영 (2019.06.07. 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 85,754,911원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.05.29. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 126,000,000원은 등기자료상 이미 말소된 권리로 정리되어 있고, 현재 말소기준권리는 2023.06.07. 전주중산신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영임 | 전유부분 전부 | 2024.01.18 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2025.08.27 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
오영임의 전입일은 2024.01.18로 말소기준일인 2023.06.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 보증금 20,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.08.27. 이루어졌지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 하락
중인마이빌 동일면적 68.04㎡ 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 138,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 2026.07 거래도 130,000,000원입니다. 최근 시세는 과거 거래 대비 -7.5% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.04㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 68.04㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 68.04㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 68.04㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.12 | 68.04㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 68.04㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2024.03 | 68.04㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.08 | 68.04㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 68.04㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 68.04㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 68.04㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2022.08 | 68.04㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.04㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.04㎡ | 12건 | 138,750,000원 |
현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 56.5%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 73,500,000원으로 계산할 수 있습니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래 추세가 -7.5% 하락하고 있다는 점을 무시하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 근저당 · 전주중산신용협동조합 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,809,810원 | 5,809,810원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,698,557원 | 7,698,557원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,868,633원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 33,908,367원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부액은 37,868,633원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 중인동 옥성골든카운티아파트 동측 인근으로, 단독주택·연립·다세대주택과 소규모 점포·음식점이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.
- 토지. 부정형 평지의 연립주택부지이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 286,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역과 가축사육제한구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 중인마이빌은 48세대, 사용승인일은 2016.09.30입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.5회이며, 이 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 138,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 130,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 대비 -7.5% 흐름이므로 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 향후 시세를 고정적으로 보지 마세요.
- 임차인. 오영임의 전입일 2024.01.18은 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다.
- 전북은행 권리관계. 경매개시 채권자는 전북은행인데 2018년 전북은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되므로 최신 등기부와 경매기록을 반드시 대조하세요.
- 토지 별도등기. 송전선을 위한 한국전력공사의 구분지상권이 별도등기되어 있으므로 위치·범위·이용제약을 확인하세요.
- 관리비. 공용관리비 미납액 1,769,720원과 미납연체료 235,660원의 체납신고가 접수되어 있으므로 관리주체에 현재 잔액과 부담 범위를 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 확인 없이 들어갈 물건은 아니다
현재 회차의 가장 큰 장점은 분명합니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰된 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 130,000,000원의 56.5%이고, 대항력 없는 임차인 1명에 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최근 시세는 -7.5% 하락 흐름이고, 경매개시 채권자 전북은행과 현재 말소기준권리의 관계, 한국전력공사 구분지상권 별도등기, 공용관리비 체납신고까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 크지만 권리 원문 확인을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 유형입니다.
