광주지방법원 2025타경52200. 고흥군 점암면 신안리 301 토지와 제1동 건물에 관한 경매입니다. 감정요항상 건물은 경량철골구조 난연판넬지붕 단층이고 사용승인일은 2018.05.31, 이용상태는 곤충사육사입니다. 토지는 면적 2,155㎡, 지목 ‘답’, 생산관리지역이며 공부상 ‘답’이지만 현황은 답창고(창고용 건부지)로 이용 중입니다. 제시외 건물과 관정 1기도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.10.31 설정된 고흥군산림조합 근저당권 259,200,000원이고, 그 이후 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 확인되지 않은 점유자의 보증금·전입·확정일자는 알 수 없으므로, 현장 점유자가 확인될 경우 대항력 여부는 가능·미상 상태에서 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52200 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 점암면 신안리 301 · 전라남도 고흥군 점암면 신안상신길 92-87 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 곤충사육사 · 토지 2,155㎡ |
| 건물 구조 | 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 · 사용승인일 2018.05.31 |
| 소유자 | 송기웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 345,601,100원 / 193,537,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군산림조합 / 333,427,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 지목 답 · 생산관리지역 · 완경사 · 가로장방 · 도로접면 맹지 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 관정 1기 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.08.28 농협은행주식회사 근저당권 216,000,000원이 설정됐으나 2018.11.02 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2018.10.31 고흥군산림조합 근저당 259,200,000원입니다. 이후 주식회사우리농자재철강 근저당과 각 가압류·압류, 2025.10.27 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·배당 구조 — 2회 유찰에도 채권 미배당이 크다
현재 회차 최저가는 193,537,000원으로 감정가의 56%입니다. 그러나 일반적인 시세형 주거물건처럼 ‘감정가 대비 할인율’만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 농촌지역의 곤충사육사와 농지 성격의 토지를 묶은 특수 용도이고, 토지정보상 도로접면은 맹지입니다. 감정요항에는 본건까지 차량 진출입이 가능하다고 기재돼 있어, 실제 진입 경로와 법적 통행관계 확인이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 193,537,000원 | 190,027,482원 | 242,853,913원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 135,475,900원 | 132,779,237원 | 300,102,158원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 94,833,130원 | 92,726,134원 | 340,155,261원 |
현재 회차에서도 전체 채권액 432,881,395원 중 채권자 배당은 190,027,482원으로 계산되고, 미배당은 242,853,913원입니다. 하지만 이 미배당액은 후순위 채권자의 회수 부족을 뜻하는 것이지, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 현재 배당 가정의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,509,518원 |
| 2. 근저당 · 고흥군산림조합 | 259,200,000원 | 190,027,482원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리농자재철강 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 59,644,847원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고흥군산림조합 | 10,525,560원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전남신용보증재단 | 18,224,739원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 고흥군산림조합 | 10,331,924원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 에스앤아이캐피탈대부 주식회사 | 50,954,325원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,509,518원을 제외한 190,027,482원이 말소기준 근저당에 배당되고, 그 뒤 채권에는 배당 여력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 신안저수지 북측 인근이며, 주위는 농경지와 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다. 감정요항은 주위환경을 불편시한다고 평가합니다.
- 교통. 감정요항상 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 다만 토지정보의 도로접면은 ‘맹지’로 기재돼 있어 실제 진입 경로와 통행관계를 확인해야 합니다.
- 용도. 기호 2-가), 3-나)는 곤충사육사로 이용 중이며 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 면적 2,155㎡, 지목 ‘답’, 완경사·가로장방이며 생산관리지역입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 ‘답’이나 현황은 답창고(창고용 건부지)로 이용 중입니다.
- 설비. 관정을 통한 급수설비와 전기 설비가 있고, 관정 1기가 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌지역의 곤충사육사와 토지를 일괄 취득하는 특수 용도이므로 일반 주거용 부동산과 같은 방식의 환금성을 기대하기 어렵고, 실제 활용 목적과 농지 규제 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 발급 가능 여부를 해당 관서에 사전 확인하세요. 매각결정기일까지 제출하지 않아 매각불허가가 되면 매수신청보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·곤충사육사 외에 제시외 건물과 관정 1기가 포함되므로 실제 현황과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자가 있다면 전입·점유개시일·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 진입로. 감정요항은 차량 진출입 가능으로 보지만 토지정보상 도로접면은 맹지입니다. 실제 통행로와 법적 권원 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 차이. 지목은 ‘답’인데 현황은 답창고(창고용 건부지)입니다. 농지 관련 절차와 현재 이용상태가 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.10.31 고흥군산림조합 근저당을 말소기준으로 보되, 등기사항·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 더 중요하다”
이 사건은 등기상 후순위 권리가 많은 편이지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 따라서 핵심 위험은 후순위 가압류의 숫자가 아니라 농지취득자격증명, 맹지 표기와 실제 진입로, 공부상 답과 현황 답창고의 차이, 곤충사육사라는 특수 용도입니다. 감정가 345,601,100원에서 2회 유찰되어 최저가가 193,537,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만 입찰 절차와 환금성 리스크가 큰 특수물건으로 보는 것이 적절합니다.
