전주지방법원 2025타경834. 완주군 이서면 용서리 782-7 전북2동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 인접 102호와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김해정이고, 2014.01.23. 거래가액 153,238,006원에 소유권을 이전받은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 전북신용보증재단 가압류와 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 후순위 등기는 단순하지만, 점유관계는 별개입니다. 101호에는 이가연이 조사돼 있고 용도는 주거로 기재돼 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 인수위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경834 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 782-7 전북2동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 5층 중 1층 101호 · 인접 102호와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중 |
| 소유자 | 김해정 · 2014.01.23. 거래가액 153,238,006원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 101,175,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
말소기준은 2014.01.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.01.21. 전북신용보증재단 가압류 45,407,354원과 2025.07.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 — “없음”이 아니라 “미상 확인 필요”
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가연 | 101호 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
또 하나의 확인 포인트는 점유 용도 차이입니다. 임차인 조사에는 이가연의 용도가 ‘주거’로 기재돼 있는 반면, 감정평가에서는 101호와 102호가 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사됐기 때문에, 실제 점유형태와 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 111,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 38,073,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 26,651,100원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,407,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,390,000원 가정에서는 집행비용 1,379,020원을 제외한 53,010,980원이 농협은행 근저당에 배당되고, 전북신용보증재단 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 165,407,354원 대비 총 미배당은 112,396,374원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 소재 지사울공원 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·나지·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 자유롭고, 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도수 등을 기준으로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 인접 102호와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 1층이며, 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·북측·남측으로 노폭 약 26미터 및 20미터, 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 591.0㎡, 공시지가는 912,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 도로구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이가연의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 말소기준일 2014.01.23.과 선후관계를 대조해야 합니다.
- 실제 점유형태 확인. 조사상 ‘주거’와 감정평가상 ‘일반음식점’이 함께 나타나므로 실제 사용주체와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 101호·102호 경계 확인. 두 호실이 경계 구분 없이 사용 중이므로 매각대상 101호의 독립 사용 가능 여부와 원상복구·인도 문제를 점검해야 합니다.
- 가격은 시세 검증 후. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가 확인되지 않아 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 감정가 111,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 54,390,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 임차인 이가연의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 아직 확정할 수 없고, 101호가 102호와 경계 없이 일반음식점으로 사용 중이라는 물리적 이용 리스크도 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유관계 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말 것”입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실도 비교 시세 없이 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 임차인 확인과 호실 경계 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
