전주지방법원 2025타경834. 이 물건은 완주군 이서면 용서리 782-7 전북2동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가상 5층 건물 중 1층이고, 인접한 102호와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중입니다. 소유자 김해정은 2014.01.23. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 153,238,006원으로 등기되어 있습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.21. 전북신용보증재단의 45,407,354원 가압류와 2025.07.29. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 붙었습니다. 두 권리는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 101호에 이가연이 기재되어 있지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경834 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 782-7 전북2동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 이서면 지사제로 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인접호수 102호와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김해정 · 2014.01.23. 매매 · 거래가액 153,238,006원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 101,175,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2014.01.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가연 | 101호 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2014.01.23.보다 앞선 점유인지 뒤의 점유인지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 낙찰자의 실질 인수액을 특정 임차보증금으로 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사의 점유·전입·보증금 관계를 반드시 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 54,390,000원
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 현재 회차 이후에는 3회 유찰 시 38,073,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 26,651,100원(감정가 24%)의 시나리오가 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,407,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 165,407,354원 중 채권자 예상배당은 53,010,980원이고 미배당액은 112,396,374원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 완주군 이서면 용서리 ‘지사울공원’ 남동측 인근이며, 근린생활시설·나지·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도수 등을 종합하면 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 의뢰외 인접호수 102호와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 근린생활시설 부지이며 토지면적은 591.0㎡, 공시지가는 912,300원/㎡입니다.
- 도로. 동측·북측·남측으로 약 26m, 20m, 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류·중로3류와 접하고 가축사육제한구역 및 도로구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 이가연의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 말소기준일 2014.01.23.과의 선후관계를 확인하기 전에는 대항력 없다고 단정하지 마세요.
- 101호·102호 경계 확인. 두 호실이 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이므로 현장 구조와 점유범위, 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 111,000,000원이나 최저가 54,390,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 현재 배당표상 채권자 미배당은 112,396,374원이지만, 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 확인할 것”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 그러나 권리분석이 끝났다고 보기는 어렵습니다. 이가연의 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 판정이 남아 있고, 101호와 102호가 경계 구분 없이 일반음식점으로 사용되고 있기 때문입니다. 감정가 111,000,000원에서 2회 유찰되어 54,390,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 미상 임차관계와 실제 점유경계를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
