25,970,000원
전주지방법원 2025타경916. 전주시 완산구 서서학동 영창아파트 제4동 제4층 제410호입니다. 감정가는 53,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 25,970,000원입니다. 소유자는 최현숙이며, 2018년 3월 8일 매매를 원인으로 2018년 4월 24일 거래가액 62,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 전주삼천신용협동조합이고 청구액은 36,081,940원입니다.
제공된 권리판정상 말소기준은 2024년 5월 16일 삼성카드 주식회사의 가압류입니다. 이후 설정된 전북신용보증재단·서민금융진흥원·신용보증기금의 가압류와 2025년 8월 29일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 369-7 제4동 제4층 제410호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 장승배기8길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 최현숙 (2018.04.24. 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주삼천신용협동조합 / 36,081,940원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 명시 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당금 인수는 계산되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유자와 전입세대 열람을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
영창아파트의 비교 거래는 12건이며, 전체 평균은 45,891,666원입니다. 다만 과거의 높은 거래가가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 41,116,666원, 최신 거래는 2026년 3월의 36,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.86㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.03 | 58.86㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2026.03 | 58.86㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 58.86㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 58.86㎡ | 2 | 53,700,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 1 | 52,500,000원 |
| 2025.02 | 54.99㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2024.08 | 58.86㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 58.86㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.06 | 58.86㎡ | 5 | 34,500,000원 |
| 2024.05 | 57.66㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 41,116,666원 |
현재 최저가 25,970,000원은 최근 12개월 평균의 63.2%이고, 최신 거래 36,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 시세 대비 가격 차이가 존재합니다. 하지만 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.8% 하락했습니다. 2026년 3월 거래가도 30,000,000원부터 45,000,000원까지 편차가 커, 단순히 전체 평균 45,891,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,495,676원 | 12,495,676원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 49,030,000원 | 12,606,864원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,734,484원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,625,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 86,885,674원 중 25,102,540원이 배당되고, 미배당액은 61,783,134원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주남초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장, 장승배기로와 장승배기8길이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 본건 자체는 평탄하며 아파트용 건물 용지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 6m 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역이며 일부 토지는 소로3류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 영창아파트는 122세대이며 1989.08.14. 준공됐습니다. 최근 거래는 있으나 거래가격 편차와 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 열람으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 45,891,666원보다 최근 12개월 평균 41,116,666원과 최신 거래 36,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.8% 하락했습니다. 현재 할인율만 보고 응찰가를 높이지 마세요.
- 내부 상태 확인. 1989.08.14. 준공 단지이므로 수선 필요성과 실제 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 순위 대조. 신청채권자 청구액의 배당 계산과 말소기준권리 순위를 등기부·명세서·배당요구 자료 원본으로 재확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락장 확인 후
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 기준 실질취득액 25,970,000원은 최근 12개월 실거래 평균 41,116,666원의 63.2%로 가격 차이가 있습니다.
다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.8% 하락했고, 2026년 3월 거래도 30,000,000원부터 45,000,000원까지 넓게 분포합니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 시장의 보수적인 평가를 보여줍니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유관계와 하락 추세를 확인한 뒤 보수적으로 가격을 정해야 하는 물건입니다.
