대구지방법원 2025타경10030. 대구광역시 수성구 지산동 1290-3 소재 물건으로, 사건 분류상 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 179.0㎡이고 지목은 대(垈), 제1종일반주거지역에 속합니다. 소유자는 김매선입니다.
권리관계의 핵심은 2018년 9월 5일 설정된 이석호의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 보아 이후 2024년 8월 16일 설정된 스타브리지주식회사 근저당권과 2025년 12월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1290-3 도로명주소: 대구광역시 수성구 지범로31안길 3-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1·2층 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김매선 |
| 토지 | 179.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건 · 사용승인일 1993.10.02 |
| 감정가 / 최저가 | 457,791,700원 / 320,454,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이석호 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제도 현재 자료상 발생하지 않습니다. 2018년 9월 5일 이석호 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 스타브리지주식회사 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 2004년·2015년·2017년에 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 분석 — 최저가 70%, 그러나 시세 메리트는 확인 보류
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가가 감정가의 70%인 320,454,000원으로 내려온 상태입니다. 감정가와 최저가의 차이는 137,337,700원입니다.
다만 실거래 비교값이 없어 320,454,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 현장 상태와 실제 매매가격 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,286,356원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이석호 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 스타브리지주식회사 | 390,000,000원 | 195,167,644원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 320,454,000원 기준 채권총액 510,000,000원 중 315,167,644원이 배당되고, 194,832,356원이 미배당으로 남습니다. 미배당은 스타브리지주식회사 채권에서 발생하지만 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 320,454,000원 | 315,167,644원 | 194,832,356원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 224,317,800원 | 220,377,351원 | 289,622,649원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 157,022,460원 | 154,024,146원 | 355,975,854원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 ‘지봉초등학교’ 남측 인근으로, 주변은 정비된 단독주택과 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 대구도시철도 3호선 ‘범물역’이 소재하며 제반 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.
- 토지. 토지면적 179.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로 사용승인일은 1993.10.02입니다. 위생 및 급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교값이 없어 거래가격 기준의 환금성을 정량 평가하기는 어렵습니다. 감정평가상 이용상태는 1·2층 단독주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2018.09.05 이석호 근저당권을 말소기준권리로 보고, 이후 스타브리지주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격. 현재 최저매각가 320,454,000원은 감정가 457,791,700원의 70%입니다. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 이용상태. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 실제 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 제시외 부분의 현황과 매각 범위를 확인하세요.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역 외 지구단위계획구역, 택지개발지구, 절대·상대보호구역 등이 확인되므로 향후 이용계획과 건축 가능 범위를 별도로 확인하세요.
- 배당. 현재 회차에서는 194,832,356원의 채권 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액과 별개의 문제입니다. 배당표상 당해세 등 변동 가능성도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 싸다”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 인수 부담이 없다는 점입니다. 임차인이 없고, 2018년 9월 5일 이석호 근저당권 이후 설정된 스타브리지주식회사 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 320,454,000원에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가 457,791,700원의 70%이지만, 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴하다고 확인할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 1·2층 단독주택 이용, 제시외 건물 포함, 토지의 각종 이용제한을 함께 확인해야 합니다.
결론적으로 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단입니다. 현재 회차의 미배당액이 194,832,356원까지 발생하더라도 그것이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 결정하지 말고 실제 시장가격과 현장 상태를 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
