대구지방법원 2025타경10067. 대구 수성구 범어동에 자리한 범어하이츠 4층 501호입니다. 감정가는 269,000,000원이지만 1회 유찰을 거치며 최저매각가는 188,300,000원으로 내려왔습니다. 겉보기 가격만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에서 확인해야 할 핵심은 2016년 설정된 김정미 명의 전세권과 같은 사람의 임차인 지위입니다.

김정미는 2016년 1월 11일 전입하고 확정일자를 받은 것으로 조사되었습니다. 같은 날 등기된 전세권의 최초 전세금은 230,000,000원이었고, 2017년 12월 27일 변경등기를 통해 245,000,000원으로 증액되었습니다. 그 후 김정미가 직접 임의경매를 신청했고, 2026년 3월 10일 배당요구도 했습니다. 선순위 전세권의 소멸 여부와 대항력 있는 임대차의 잔존 여부가 낙찰자의 실제 부담을 결정하는 핵심 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

소유자는 최재연이며, 현재 문제 되는 권리는 을구 4번 전세권과 그 변경등기입니다. 2016년 설정된 전세권은 2017년 변경을 통해 전세금이 245,000,000원으로 늘어났습니다. 4번·4-2번·4-3번은 각각 별도 임차인이 아니라 하나의 전세권과 그 변경 내역입니다. 따라서 전세금을 각각 합산해서는 안 됩니다.

한편 2018년 국(수성세무서), 2019년 국민건강보험공단, 2021년 수성구의 압류는 각각 등기부상 말소되었습니다. 과거 한국자산관리공사의 공매공고 역시 2023년 말소등기가 확인됩니다. 다만 과거 공매 이력이 있어 관련 절차의 종료 여부를 재확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 배당요구

실제 임차인 1명으로 조사됩니다. 김정미는 전입신고와 확정일자가 2016.01.11로 확인되고, 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 2026.03.10 배당요구도 이루어졌습니다. 다만 조사상 임차보증금 액수는 확인되지 않았으므로, 등기 전세금 245,000,000원을 실제 임대차보증금과 동일한 금액으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 69.7% 할인처럼 보이는 가격

범어하이츠는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 2025년 9월의 1건으로, 전용 71.66㎡, 2층이 270,000,000원에 거래되었습니다. 이를 최근 거래가격의 기준으로 삼되, 표본이 1건뿐이므로 단지의 안정적인 평균 시세라고 보기는 어렵습니다.

최저매각가 188,300,000원은 최근 거래가격의 69.7%입니다. 하지만 이 수치가 매수인의 실제 취득비용이 시세의 69.7%라는 뜻은 아닙니다. 선순위 보증금의 미배당분을 인수하게 된다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수금액이 커져 실질취득비용은 전세금 수준에 가깝게 유지됩니다.

또한 실제 거래는 2층, 경매 대상은 4층입니다. 층·향·관리상태 등 개별 차이가 있을 수 있습니다. 최근 거래 표본이 1건이므로 가격 추세를 단정할 근거도 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 최초 전세권과 전세금 변경등기는 하나의 권리이므로 채권액을 중복 합산하지 않습니다. 예상배당은 확정 배당표가 아니며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

선순위 보증금 미배당분이 매수인에게 승계된다는 가정으로 회차별 가격을 비교하면, 유찰 후에도 실질취득액은 전세금 수준에 근접합니다.

각 회차의 예상배당은 집행비용을 공제한 금액입니다. 인수 추정액은 등기 전세금 245,000,000원에서 해당 회차의 예상배당액을 뺀 조건부 계산값입니다. 전세권·임대차의 법적 소멸관계가 확인되어 실제 인수책임이 없는 경우에는 적용되지 않습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 빌리브범어아파트 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 상가가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 북측 약 150m 거리에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 만촌역이 약 150~200m 거리에 있어 대중교통 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 북측 폭 약 8m 포장도로와 접하고, 동측으로 폭 약 3m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 소로2류와 접합니다. 공시지가는 3,512,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래가 1건에 그쳐 거래가격의 안정성과 매도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 김정미의 2016.01.11 전세권과 2017.12.27 변경등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요.
• 임대차 대항력의 독립 존속 여부. 김정미의 전입·확정일자와 실제 임대차계약 관계를 확인하고, 전세권이 소멸하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
• 보증금 원금 확인. 등기 전세금은 245,000,000원이지만 조사상 임차보증금은 미상입니다. 임대차계약서와 전세권 변경계약의 실제 채권관계를 대조하세요.
• 배당요구 확인. 김정미의 2026.03.10 배당요구가 어느 권리를 근거로 이루어졌는지, 배당순위 및 예상배당액의 정확성을 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 김정미가 전세권자·임차인·경매신청채권자인 구조입니다. 중복 권리 주장 여부와 실제 피담보채권·임대차 관계를 확인하세요.
• 공매 이력 점검. 한국자산관리공사의 과거 공매공고 및 말소 내역을 확인하고, 관련 절차가 현재 경매에 영향을 미치지 않는지 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 임대관계가 명확하지 않으므로 실제 점유자, 점유권원, 인도 가능 여부와 명도비용을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
• 시세 재검증. 2025.09의 270,000,000원 거래 한 건만으로는 충분하지 않습니다. 동일 지역·유사 면적·유사 건물의 거래와 실제 매도 가능 가격을 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서, 매각기일 공고를 대조하고 선순위 권리의 인수 여부에 대해 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득비용도 싼 것은 아니다”

범어하이츠 501호는 감정가 269,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 188,300,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 최근 거래가격 270,000,000원과 비교하면 표면적인 할인율은 매력적으로 보입니다.

하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 권리의 존속 여부입니다. 2016년 설정되고 2017년 전세금이 245,000,000원으로 증액된 김정미 명의 전세권이 남아 있습니다. 김정미는 대항력 있는 임차인으로도 조사되며, 직접 경매를 신청하고 배당요구까지 했습니다.

미배당 보증금의 승계가 인정된다면 현재 회차의 실질취득 추정액은 248,436,200원으로, 최근 실거래가 대비 약 92.0%입니다. 유찰이 반복되더라도 인수액이 증가해 실질취득비용은 전세금 수준에 근접합니다. 반면 전세권과 임대차상 권리가 모두 소멸하여 인수가 없다는 점이 확인된다면 가격 판단은 크게 달라질 수 있습니다.

여기에 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 문제와 단 한 건의 비교 실거래라는 시세 불확실성도 남습니다. 최종 판단은 권리위험이 해소되기 전까지 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 낮은 낙찰가를 쓰느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지 법적으로 확인하는 것입니다.