대구지방법원 2025타경10089. 신천휴먼시아6단지 601동 9층 902호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 고영주이고, 2016.05.19. 소유권을 이전받았습니다. 당시 설정된 국민은행 근저당권 88,000,000원은 2021.04.28. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 경매의 실질적인 말소기준은 2025.07.15. 김윤경 가압류 270,000,000원입니다.
핵심은 가압류보다 앞선 임차관계입니다. 남현정은 2024.03.23. 확정일자, 2024.04.05. 주민등록·점유개시로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 2026.04.27. 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차에서는 전액 배당되므로 인수 0원이지만, 유찰이 진행되면 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 622 신천휴먼시아6단지 601동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 지하 3층·지상 21층 건 중 9층 |
| 소유자 | 고영주 · 2016.05.19. 소유권이전 · 거래가액 180,019,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 31,209,469원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.15. 갑구 3번 가압류 · 김윤경 · 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원, 유찰하면 달라진다
과거 국민은행 근저당권은 2021.04.28. 이미 말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 기준권리는 2025.07.15. 김윤경 가압류입니다. 남현정의 전입·점유는 2024.04.05.로 이보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기지만, 매각물건명세서는 미배당 보증금의 매수인 인수를 명확히 적고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남현정 | 구분건물 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2024.04.05 | 2024.03.23 | 2026.04.27 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 255,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 | 204,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가능 |
| 2회 유찰 시 | 163,200,000원 | 29,884,800원 | 미배당 보증금이 매수인에게 승계 |
따라서 2회 유찰 이후에는 최저가 163,200,000원만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 경제적 실질취득비용은 보증금 190,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이 물건의 가격 판단은 유찰 최저가가 아니라 반드시 낙찰가 + 미배당 인수액으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 평균의 96.1%
신천휴먼시아6단지는 550세대, 사용승인일 2011.01.17.의 아파트입니다. 대상 전용면적 59.91㎡와 면적이 일치하는 최근 12개월 거래 12건의 평균은 265,291,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 279,000,000원입니다. 현재 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 262,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 19 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 21 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 20 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 3 | 243,500,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,291,666원 |
표본 최저 거래는 243,500,000원, 최고 거래는 279,000,000원입니다. 현재 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래보다도 낮지만, 실거래 범위 안에 있습니다. 따라서 현재 가격이 최근 평균보다 낮다는 사실과 경매 특유의 권리·명도 리스크가 존재한다는 사실을 함께 봐야 합니다. 특히 2회 유찰 이후에는 단순 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 구조로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 남현정 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김윤경 | 270,000,000원 | 60,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 31,209,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 김윤경 가압류에는 60,630,000원이 배당되고, 신청채권자 오케이저축은행 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 21층 건 중 9층 902호입니다. 사용승인일은 2011.01.17.입니다.
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 신천초등학교 서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있고 제반 입지여건 및 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북서측 폭 약 12미터, 북동측·남측·서측 폭 약 10미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 2,307,000원/㎡, 토지면적 21,148.4㎡, 지목은 대입니다.
- 현장확인. 내부구조·설비·마감상태는 이해관계인 부재로 탐문 및 동류형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정해 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 남현정 보증금 190,000,000원이 전액 배당되는지 매각 전 최신 배당요구·채권신고 및 세금 관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 204,000,000원은 인수 0원, 2회 유찰 163,200,000원은 인수 29,884,800원으로 구조가 바뀝니다.
- 실질취득 기준. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구간에서는 최저가만 시세와 비교하지 말고 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 명도·인도 상태. 임차권등기가 설정된 실제 임차인 1명이 확인되므로 현재 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 265,291,666원, 최신 거래는 279,000,000원이지만 층·향·내부상태에 따라 개별 가치는 달라질 수 있습니다.
- 등기·명세서 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 실거래 자료의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원 인수”와 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다
이 물건은 신건 255,000,000원 기준으로 보면 임차보증금 190,000,000원이 배당으로 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원이고, 가격도 최근 12개월 동일 평형 평균 265,291,666원의 96.1% 수준입니다. 다만 핵심 권리는 분명합니다. 남현정은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이며, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 사건은 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 유찰이 깊어지면 대항력 임차인의 보증금이 실질취득가격을 지지하는 조건부 인수형입니다. 특히 2회 유찰 163,200,000원에서는 29,884,800원의 인수가 발생합니다. 이때는 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 보증금 190,000,000원 수준으로 수렴하는 실질취득 구조와 최근 실거래를 함께 비교하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
