* 실질 인수 0원은 2026.07.22. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 기재대로 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 임차권등기상 보증금 1차 150,000,000원, 2차 145,000,000원은 별도 확인 대상입니다.

대구지방법원 2025타경10102. 북구 태전동 칠곡에덴타운 105동 405호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 관계를 이해하는 데 있습니다. 임차권자 정재영의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.08, 임차권등기는 2025.02.14에 접수됐습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.12.12입니다. 따라서 임차권등기를 단순한 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.

실제로 매각물건명세서는 해당 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재했습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출하면서 이 사건의 실질적인 인수 구조가 달라졌습니다.

권리 문제가 확약대로 정리된다면 남는 핵심은 가격입니다. 최저가 142,000,000원은 최근 실거래 평균 129,708,333원을 웃돌고, 최신 거래인 2026년 8월 118,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 신건 가격에 곧바로 응찰할 만한 할인 근거는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

이 사건에서 주의할 권리는 을구 9번 임차권등기입니다. 임차권등기는 2025.02.14에 접수됐으며, 강제경매개시결정일인 2025.12.12보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시했습니다.

임차인 권리 분석

임차인은 실제 1명입니다. 확약서 제출 주체인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나, 정재영의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 등기부에 기재된 주민등록일자와 별도로 임차인 조사상 확인되지 않은 사항을 임의로 보충하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 129,708,333원, 신건은 109.5%

칠곡에덴타운은 480세대 아파트 단지입니다. 비교 기준은 전용 60.0㎡의 최근 12개월 실거래 12건이며, 기간은 2025년 10월부터 2026년 8월까지입니다. 최근 12개월 평균은 129,708,333원, 가장 최근 거래는 2026년 8월의 118,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 109,000,000원~164,000,000원으로, 동일 면적에서도 거래가격 차이가 큽니다. 다만 가격 메리트 판단에 사용할 핵심 기준은 거래 최고가가 아니라 최근 평균과 최신 거래입니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 151,462,140원으로 매각대금보다 많으며, 추정 집행비용을 제외한 금액을 신청채권자에게 배당하는 계산입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 위 배당표는 신청채권자 청구액을 중심으로 작성된 추정 계산으로, 선순위 임차권자의 우선변제 배당액을 독립 항목으로 산정한 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 주택도시보증공사에 표시된 예상배당액이 실제로 그대로 확정된다고 볼 수 없습니다. 신청채권자 미배당액 12,250,140원은 임차인의 미반환 보증금 잔액을 의미하지 않습니다. 매수인 실질 인수 0원은 배당액과 별개로 제출된 확약의 효력을 반영한 판단입니다.

④ 회차별 배당과 실질취득 시나리오

현재는 신건으로 유찰 이력이 없습니다. 아래는 회차별 최저매각가가 변경되는 경우를 가정한 계산이며, 향후 유찰이나 해당 가격의 실제 매각이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

미배당액은 신청채권자 청구액 기준의 시나리오 추정치입니다. 임차권자의 실제 우선변제 배당액 및 보증금 부족분은 이 표로 확정할 수 없습니다. 모든 회차의 실질 인수 0원은 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 태전동 관천초교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 3호선 칠곡운암역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 4층입니다. 사용승인일은 1993.02.13이며, 승강기·도시가스·개별난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 30미터, 동측 및 남측 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정 사항이 있습니다. 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 상황을 직접 확인하지 못한 채 외부 관찰과 인근 탐문 등을 참작해 감정평가가 이루어졌습니다.
• 환금성. 480세대 아파트 단지이며 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 거래가격이 109,000,000원~164,000,000원으로 넓게 분포하고 최신 거래가 최근 평균보다 낮으므로, 높은 거래 사례만으로 재매각 가능가격을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약을 확인하세요. 제출 주체의 권한과 구체적인 효력 범위도 함께 점검해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 9번 정재영 임차권등기의 말소 동의가 실제 등기 말소로 이어지는지 확인하세요. 확약서 제출과 등기 말소 완료는 서로 다른 절차입니다.
• 보증금 변경 내역 확인. 1차 150,000,000원, 2차 145,000,000원의 계약 변경 사실과 실제 반환채권액을 확인하세요. 두 금액을 별개 임차인의 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
• 배당 순위 확인. 정재영의 우선변제권과 주택도시보증공사의 신청채권 사이 관계를 매각물건명세서·배당요구 관련 서류에서 확인하세요. 신청채권자 중심의 추정배당표만으로 실제 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
• 가격 상한 점검. 신건 최저가 142,000,000원은 최근 평균 대비 109.5%입니다. 최신 거래 118,000,000원과 최근 평균 129,708,333원을 기준으로 응찰가격의 적정성을 검토하세요.
• 점유 및 인도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상태가 명확하게 확정된 것은 아닙니다. 현장 방문 및 집행 관련 서류를 통해 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 내부 상태 점검. 감정평가 시 내부 확인에 제약이 있었습니다. 노후 건물의 내부 수선 상태, 설비 및 추가 비용 발생 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 금액과 기타 체납 사항을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 매각기일은 2026.09.30입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 등기사항 및 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”

칠곡에덴타운 105동 405호는 보증금 150,000,000원의 선순위 임차권등기 때문에 권리분석에서 주의가 필요한 물건입니다. 매각물건명세서도 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했습니다.

그러나 2026.07.22 신청채권자가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 낙찰가에 기계적으로 더해서 취득원가로 계산하는 것은 이 사건의 확약을 반영하지 않은 판단입니다.

반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 129,708,333원의 109.5%이며, 최신 거래인 118,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 과거 거래 및 평균보다 낮은 흐름도 보수적으로 반영해야 합니다.

결론적으로 확약에 따른 권리 위험 해소는 확인되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 가격 메리트가 부족합니다. 확약의 효력과 말소 절차를 검증하고, 실제 취득원가를 최근 거래가격과 비교해 입찰 여부를 판단할 필요가 있습니다.