대구지방법원 2025타경10113. 침산1차화성타운 102동 4층 402호, 동일면적 실거래 기준 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2024.03.14 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 193,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.22 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 대구신용보증재단 가압류 20,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차인입니다. 손정은의 전입일은 1998.11.02로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·구체적 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
가격만 보면 감정가이자 최저가인 202,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 214,000,000원의 94.4%입니다. 하지만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 가격 추세도 -0.4%로 하락 방향입니다. 여기에 임차보증금 인수 가능액까지 확인되지 않았으므로, 202,000,000원을 그대로 실질취득가로 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 117-3 침산1차화성타운 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건 중 4층 |
| 소유자 | 배우진 · 소유권이전 접수 1998.11.24 · 매매원인 1996.06.26 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 169,988,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정은 | 1998.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 손정은 본인의 임차인 기록입니다. 전입일이 2024.03.14 말소기준권리보다 앞선다는 점은 대항력 판단에 중요한 신호지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 자료만으로 대항력의 완성 여부와 우선변제권, 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 매수인 입장에서는 임차보증금 전액 또는 미배당 잔액을 떠안을 가능성을 열어두고 원본 매각물건명세서와 점유·보증금 자료를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 94.4%라는 숫자만 보고 싸다고 볼 수 없다
침산화성타운 동일면적 59.91㎡ 실거래는 총 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 214,800,000원이지만 2021.06의 265,000,000원처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 214,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.91㎡ | 17 | 214,000,000원 |
| 2024.11 | 59.91㎡ | 9 | 202,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 59.91㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 59.91㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2024.04 | 59.91㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 59.91㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2023.05 | 59.91㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 59.91㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 59.91㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 1건 | 214,000,000원 |
최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 214,000,000원의 94.4%입니다. 숫자만 놓고 보면 12,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고, 최근과 과거 가격을 비교한 추세는 -0.4%로 소폭 하락입니다. 무엇보다 임차인 인수액이 미상이라 실질취득가는 202,000,000원을 초과할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 표면가격이 최근 거래보다 낮다는 사실까지만 확인할 수 있고, 실질적으로 시세보다 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 5,172,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권 총액 213,200,000원 중 198,372,000원이 배당되고 14,828,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 손정은의 임차보증금은 금액이 확인되지 않아 이 표에 반영돼 있지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다. 따라서 배당표상의 매수인 인수 0원은 임차보증금 확인 전까지 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 칠성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남서측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 102동은 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구 등이 걸려 있으며, 토지 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 침산화성타운은 281세대, 1998.11.09 준공 단지입니다. 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 최근 가격대 판단에는 표본 제약이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 손정은의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일 1998.11.02만으로 대항력을 최종 확정하지 말고 실제 점유관계와 임대차관계, 보증금 자료를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 배당으로 얼마나 회수되고 얼마가 매수인에게 남는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세의 표본 한계. 최근 12개월 평균 214,000,000원은 1건 거래값입니다. 최근 추세도 -0.4%이므로 전체 평균 214,800,000원만 보고 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못한 채 동류형 구분건물의 일반적인 상태를 참고해 감정평가했습니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 손정은 보증금이 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 최종 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “표면 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 신건 최저가가 202,000,000원이고 최신 거래가 214,000,000원이어서 겉으로는 최근 거래 대비 94.4%입니다. 그러나 이 숫자는 낙찰대금만 비교한 값입니다. 손정은의 전입일이 1998.11.02로 말소기준권리 2024.03.14보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 핵심 변수가 빠져 있습니다. 최근 시세 자체도 1건 표본이고 추세는 -0.4%로 소폭 하락입니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ‘202,000,000원이 싸냐’가 아니라 손정은 임대차의 대항력 완성 여부와 보증금·배당관계를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나야 비로소 최근 214,000,000원 거래와 실질취득가를 제대로 비교할 수 있습니다.
