대구지방법원 2025타경10136. 대구광역시 동구 중대동 692-2 소재 물건으로, 경매 분류상 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 지하층이 창고등, 1·2층이 단독주택으로 이용 중이며 토지면적은 648.0㎡입니다. 현재 소유자는 권영희이고, 2021년12월16일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 중심은 2020년4월24일 설정된 칠성새마을금고의 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 643,500,000원이며 말소기준권리로 작동합니다. 이후 2022년1월7일 설정된 이상헌의 을구 8번 근저당권도 매각으로 소멸하도록 되어 있어, 매수인에게 인수되는 등기상 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10136 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 중대동 692-2 [도로명주소] 대구광역시 동구 파계로121길 12-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하: 창고등 · 1·2층: 단독주택 |
| 소유자 | 권영희 (2021.12.16. 협의분할에 의한 상속) |
| 토지면적 / 지목 | 648.0㎡ / 과수원 |
| 감정가 / 최저가 | 712,858,380원 / 499,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠성새마을금고 / 518,923,200원 |
| 현행 근저당 | 2건 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018년8월31일 소유권보존 후 2019년에 설정된 팔공새마을금고의 근저당권 3건 (채권최고액 408,000,000원·24,000,000원·55,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2019년11월19일 설정된 신천새마을금고의 근저당권 529,000,000원도 2020년4월24일 해지로 말소됐습니다.
그 직후인 2020년4월24일 칠성새마을금고의 채권최고액 643,500,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2022년1월7일 이상헌의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2026년1월27일 칠성새마을금고 신청의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 현재 최저가는 감정가의 70.0%
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 499,000,000원입니다. 감정가 712,858,380원과 비교하면 213,858,380원 낮은 수준으로, 감정가 대비 70.0%에 해당합니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 499,000,000원입니다.
다만 이 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 일반적인 아파트형 집합건물과 달리 연립/다세대 + 토지로 분류되고 실제 이용상태가 단독주택이며, 자연녹지지역과 고도지구(2층 이하) 등의 토지이용 제한도 확인됩니다. 따라서 응찰가격은 감정가 할인폭뿐 아니라 현황과 토지 이용 가능성을 함께 확인해 결정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,390,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 칠성새마을금고 | 643,500,000원 | 491,610,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 이상헌 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 추정액 7,390,000원을 제외한 뒤 칠성새마을금고에 491,610,000원이 배당되고, 이상헌에게는 배당이 없습니다. 전체 채권최고액 기준 채권 합계는 1,643,500,000원, 배당액은 491,610,000원, 미배당액은 1,151,890,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 499,000,000원 | 491,610,000원 | 1,151,890,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 349,300,000원 | 343,609,800원 | 1,299,890,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 244,509,999원 | 240,286,859원 | 1,403,213,141원 |
④ 입지·토지·건물 현황 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 중대동 소재 ‘서촌초등학교’ 북동측 인근이며 전원주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 648.0㎡, 공부상 지목은 과수원이나 실제 이용은 대(宅地)이며 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 261,800원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역에 해당하며 준보전산지는 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 경량철골조 경사트러스지붕 2층 건물로, 지하층은 창고등, 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생설비 및 난방설비가 있습니다.
- 공부와 실제 이용. 토지 지목은 ‘과수원’이나 실제 ‘대’이고, 지하층 공부상 용도는 ‘주차장’이나 실제 ‘창고등’으로 차이가 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 포함목록1로 기재되어 있어, 매각 대상과 현황을 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 499,000,000원은 감정가 712,858,380원의 70.0%입니다. 다만 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 확정하지 말고 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 토지 지목. 공부상 ‘과수원’과 실제 ‘대’가 다르므로 토지대장·토지이용계획 및 실제 사용관계를 함께 확인하세요.
- 건물 용도. 지하층 공부상 ‘주차장’과 실제 ‘창고등’의 차이가 있으므로 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함목록1이 명시돼 있으므로, 해당 부분의 구조·면적·매각 포함 범위를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보. 을구 7번 및 8번 근저당은 토지 대구광역시 동구 중대동 692-2와 692-4를 공동담보로 기재하고 있으므로 692-4와의 담보관계도 원본 등기부에서 확인하세요.
- 점유·임대. 확인된 실제 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 현장 점유자와 임대차관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 환금성. 전원주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 입지이고 자연녹지지역·고도지구가 적용되므로 아파트형 물건보다 수요층과 환금성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장·토지대장을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것이 0개”
권리분석의 핵심만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2020년4월24일 칠성새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 그 후 설정된 이상헌 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 실제 임차인도 0명이어서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체의 확인은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 499,000,000원은 감정가 712,858,380원의 70.0%로 내려왔지만, 이 할인폭만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 과수원→실제 대, 지하 주차장→실제 창고등, 제시외 건물 포함이라는 현황 차이가 있고 자연녹지지역·고도지구(2층 이하) 등의 토지 조건도 있습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수비용이 아니라 현황과 토지 이용의 적정성입니다. 현재 회차에서 바로 접근한다면 499,000,000원의 실질취득액을 기준으로 현황·거래 가능 가격을 보수적으로 검증하고, 검증 결과가 기대와 맞지 않으면 다음 회차를 기다리는 전략이 합리적입니다.
