광주지방법원 2025타경52237. 전라남도 광양시 중동 1360-23에 소재한 토지와 건물의 경매입니다. 물건 분류는 도시형생활주택 및 토지이지만, 감정평가서에서는 주된 건물을 점포 등으로 이용 중이라고 밝히고 있습니다. 토지는 274.8㎡, 지목은 대지이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
권리구조의 출발점은 1998년 5월 4일 설정된 동광양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 100,000,000원이었으나 2014년 12월 30일 120,000,000원으로 변경됐습니다. 그 이후 설정된 바이크뱅크 근저당과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 현재까지 3회 유찰됐고, 매각가격이 내려갈수록 채권자들의 미배당금은 증가합니다. 이 미배당금이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니지만, 권리 인수위험과 물건의 실제 가치·활용위험을 구분해서 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1360-23 도로명주소: 전라남도 광양시 중동2길 7 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 주된 건물: 점포 등 부속건물: 화장실 |
| 건물 구조 | 경량철골조립식조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 및 부속 화장실 |
| 토지 | 274.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 사다리형 · 완경사 |
| 소유자 | 최영주 (단독소유) |
| 감정가 | 255,913,640원 |
| 최저매각가 | 114,650,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 | 바이크뱅크 주식회사 |
| 청구금액 | 63,796,460원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 근저당
가장 먼저 볼 권리는 1998.05.04 동광양농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액 100,000,000원으로 설정됐으며, 2014.12.30 변경등기로 채권최고액이 120,000,000원이 됐습니다. 매각으로 소멸하는 말소기준권리이지만, 배당 계산에서는 이 변경내역이 중요합니다.
후순위인 2021년 바이크뱅크 근저당권과 2025년 전남신용보증재단·농협은행·농업협동조합중앙회의 가압류, 바이크뱅크가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023년 광양시 압류는 2023.12.11 해제로 말소 처리됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재희 · 전부 | 2025.04.03 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인은 이재희 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 200,000원이며, 전입신고일은 2025.04.03입니다.
말소기준 근저당 설정일인 1998.05.04보다 전입신고가 늦으므로, 이 임차인에게는 선순위 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부를 단정할 수 없습니다. 보증금 반환의무가 매수인에게 승계된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 45%, 그러나 시세는 별도 문제
현재 최저매각가는 114,650,000원으로 감정가 255,913,640원의 44.8%입니다. 3회 유찰을 거치면서 상당한 가격 조정이 이뤄졌습니다.
그러나 이 물건은 일반적인 아파트 동일 평형 비교가 어렵습니다. 주된 건물이 점포로 이용되고 있고 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 시설까지 포함됩니다. 확인 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44.8% | 114,650,000원 | 158,534,763원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 91,720,000원 | 181,110,623원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 73,376,000원 | 199,124,431원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,405,100원 |
| 1. 근저당 · 동광양농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 바이크뱅크주식회사 | 100,000,000원 | 12,244,900원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,806,949원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 55,572,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 집행비용은 2,405,100원, 채권자 배당액은 112,244,900원입니다. 채권총액 270,779,663원에 비해 배당재원이 부족해 158,534,763원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
배당금은 제공된 추정치를 사용했습니다. 집행비용과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
⑤ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광양시청 서측 인근에 소재하며, 주변은 다가구주택과 상가 등이 혼재하는 정비된 주택·상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 274.8㎡, 지목 대, 상업용 이용입니다. 사다리형의 완경사지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 474,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 실제 건축물 용도 및 향후 활용계획은 관련 공부와 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 건물. 주된 건물은 경량철골조립식조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 외벽은 벽돌노출쌓기 및 판넬 마감 등입니다. 일반적인 급배수 및 난방시설이 확인됩니다.
- 부속시설. 건물 옆면과 뒷면에 가추가 설치돼 있으며, 부속 단층 화장실은 공부상 경량철골조립식조 샌드위치판넬지붕이나 현황은 조적조 슬래브지붕입니다.
- 환금성. 일반적인 공동주택 거래사례로 직접 비교하기 어렵습니다. 주거·상업 혼재지역의 입지, 토지 활용성, 점포 이용상태 및 건물 구조를 고려해야 하며 거래가격과 예상 처분기간은 추가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 1998.05.04 동광양농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 2014년 채권최고액이 120,000,000원으로 변경된 등기내용을 확인하세요.
- 임차인 및 명도. 이재희의 전입은 말소기준 이후이고 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 실제 점유, 배당요구 및 명도 협의 필요성을 확인하세요.
- 용도 확인. 도시형생활주택 및 토지로 분류된 물건이지만 주된 건물은 점포로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 영업·주거 가능 조건을 대조하세요.
- 제시외 시설. 옆면·뒷면 가추와 부속 화장실의 구조 차이, 매각 포함범위, 위법 여부 및 수선·철거 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 토지·점포 건물의 실제 거래사례를 통해 응찰가를 산정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 114,650,000원, 추가 유찰 시 91,720,000원 및 73,376,000원 시나리오를 참고하되 실제 매각조건과 기일은 새 매각공고로 확인하세요.
- 우선채권·체납. 압류 이력과 체납세금, 임차인의 최우선변제 가능성 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지대장 및 건축물대장 등을 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 45%”가 곧 “시세의 45%”는 아니다
이 사건의 장점은 권리 인수구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 1998년 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 그 이후입니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건이 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려온 이유를 가격 매력만으로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가상 점포 이용현황, 제시외 건물과 가추, 부속건물 구조 차이, 실거래 시세의 불확실성이 함께 존재합니다. 추가로 예상배당표의 선순위 근저당 채권최고액은 변경등기 내용과 일치하지 않아 재검증이 필요합니다.
결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 물건 활용성의 검증은 아직 필요하다는 것입니다. 현재 최저가 114,650,000원이 매력적인지 여부는 감정가와의 차이가 아니라 실제 시장가치 및 활용 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 어떤 용도로 얼마의 가치를 실현할 수 있는지입니다.
