🏷️ 최저가 143,312,000원 ✅ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📉 2회 유찰 · 감정가 56%
광주지방법원 2025타경52237. 광양시 중동 1360-23 토지와 중동2길 7 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 주건물이 점포 등, 부속건물이 화장실이며 토지는 274.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 말소기준은 1998.05.04 동광양농업협동조합 근저당으로, 2021년 바이크뱅크주식회사 근저당과 2025년 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이재희 1명으로 전부를 점유하며 보증금 10,000,000원, 월차임 200,000원, 전입일은 2025.04.03입니다. 전입이 1998.05.04 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 현황과 가격 확인이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52237 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1360-23 · 전라남도 광양시 중동2길 7 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 + 토지 · 주건물 점포 등 · 부속건물 화장실 |
| 토지 | 274.8㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,913,640원 / 143,312,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 63,796,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 근저당
말소기준보다 앞서는 임차권은 없습니다. 2021.02.25 바이크뱅크주식회사 근저당, 2025년 전남신용보증재단·농협은행주식회사·농업협동조합중앙회 관련 가압류, 2025.10.30 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 1998년 근저당은 등기상 2014.12.30 채권최고액 120,000,000원으로 변경된 기록이 있으며, 아래 예상배당은 제시된 배당 산정값인 100,000,000원을 그대로 반영했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재희 | 전부 | 2025.04.03 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,806,368원 |
| 1. 근저당 · 동광양농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 바이크뱅크주식회사 | 100,000,000원 | 40,505,632원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,806,949원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 55,572,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 270,779,663원 중 140,505,632원이 배당되고 130,274,031원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 143,312,000원 | 140,505,632원 | 130,274,031원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 100,318,400원 | 98,113,942원 | 172,665,721원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 70,222,880원 | 68,558,868원 | 202,220,795원 | 0원 |
현재 회차에서 바이크뱅크 측 청구액 63,796,460원에 대한 배당은 40,505,632원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 또는 4회 유찰 시에는 바이크뱅크 측 배당액이 0원으로 계산되며, 매각가가 낮아질수록 전체 채권 미배당 규모는 더 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광양시청 서측 인근이며 주변은 다가구주택 및 상가 등이 소재하는 정비된 주택상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 주건물은 점포 등으로 이용 중이며 부속건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 274.8㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 474,000원/㎡입니다.
- 건물 구조. 주건물은 경량철골조립식조 샌드위치판넬지붕 단층, 부속건물은 현황상 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. 실제 임차인은 이재희 1명입니다. 전입일 2025.04.03으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 인수액. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현황 용도. 도시형생활주택 + 토지로 표시된 물건이나 감정 현황은 점포 등입니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외·가추. 제시외 건물 포함, 건물 옆면·뒷면 가추 설치 상태와 부속 화장실 구조 차이를 확인해야 합니다.
- 가격. 2회 유찰로 감정가의 56%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 거래·임대 수준을 함께 대조해야 합니다.
- 배당. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당은 130,274,031원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황이 핵심
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 1998.05.04 동광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이재희도 2025.04.03 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 255,913,640원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 143,312,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 감정 현황이 점포 등이고 제시외 건물·가추·부속건물 구조 차이가 있으므로 권리는 통과, 현황과 가격은 확인이 이 사건의 핵심입니다.
