대구지방법원 2025타경10227. 대구 북구 읍내동 ‘칠곡이편한세상’ 104동 6층 601호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 대상 평형은 전용 84.7337㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 한민철이며 2013년 10월 9일 매매, 거래가액 292,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2019년 6월 10일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 396,000,000원입니다. 이 권리 이후의 국 압류, 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10227 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 491 칠곡이편한세상 104동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7337㎡ · 지상 19층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 한민철 · 2013.10.09 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 396,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2019년 6월 10일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2021년 국 압류, 2024년 기술보증기금 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인에게 넘어가는 권리액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 1.1% 낮다
칠곡이편한세상은 608세대, 준공일은 2009.01.28입니다. 대상 전용면적과 매칭되는 최근 거래는 12건이며, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.73㎡ | 17 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 15 | 333,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 13 | 351,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2026.04 | 84.73㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 12 | 322,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 326,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 84.73㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 328,500,000원 |
최근 12개월 평균은 328,500,000원이고 최신 거래는 2026년 9월 328,000,000원입니다. 신건 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.9%로 약 3,500,000원 낮고, 최신 거래보다도 3,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +2.7%입니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 현재 회차는 신건 325,000,000원이고, 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 319,650,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 161,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 557,800,000원 중 예상 배당액은 319,650,000원, 미배당액은 238,150,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 35m, 남측·동측으로 약 10m, 북측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 비행안전제3구역·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,801,000원/㎡, 토지면적 34,591㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 608세대, 2009.01.28 준공이며 동일 평형 최근 거래는 305,000,000원에서 351,000,000원 사이입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 최근 12개월 평균 328,500,000원, 최신 거래 328,000,000원과 입찰가를 직접 비교하세요.
- 신건 가격 여유. 현재 최저가는 최근 평균의 98.9%로 가격 차이가 크지 않습니다. 낙찰가가 올라가면 최근 평균을 넘어설 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격 차이가 큽니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서는 채권 미배당 238,150,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·배당 순서 확인. 등기상 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세에 근접
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이며, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 측면에서는 단순합니다. 가격은 신건 최저가 325,000,000원으로 최근 12개월 평균 328,500,000원의 98.9%, 최신 거래 328,000,000원보다 3,000,000원 낮습니다. 최근 추세도 +2.7%입니다.
다만 최근 평균과의 차이가 3,500,000원에 불과해 신건 단계부터 큰 할인폭이 확보된 것은 아닙니다. 권리상 인수 부담이 없다는 장점과 별개로, 실제 응찰에서는 최근 실거래와 낙찰가의 간격을 끝까지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
