서울중앙지방법원 2018타경6939. 서울 중구 퇴계로에 위치한 진양상가 관련 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 약 77.88억 원이지만 최저매각가는 약 49.84억 원으로, 감정가의 64% 수준입니다. 일반적인 신건과 달리 이미 감정가에서 상당 폭 낮아진 가격으로 시작합니다. 다만 이 사건에서 중요한 것은 할인율보다 매수인이 실제로 취득하는 권리와 물건의 범위입니다.
등기상 말소기준은 2004년 6월 22일 최정미의 근저당권입니다. 그런데 그보다 앞선 2003년 12월 2일 장광훈 지분에 관한 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 이 가등기는 선순위 인수 대상으로 분류되어 있으며 담보가등기 여부에 대한 추가 확인도 요구됩니다. 여기에 유치권 표시, 대지권 미등재, 전유면적 차이, 과거 일괄 사용에 따른 호별 경계 문제까지 겹쳐 있습니다. 후순위 채권이 배당으로 정리되는 것과 매수인이 물건을 문제없이 취득하는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2018타경6939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로 217, 4층10호 |
| 등기상 소재 | 서울특별시 중구 충무로4가 120-3 · 인현동2가 192-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 사무실 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 슬래브 17층 건물 내 제4층 제10호 등 |
| 소유자 | 김종섭 (등기상 단독소유) |
| 감정가 | 7,787,540,000원 |
| 최저매각가 | 4,984,026,000원 (감정가 64% · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 백옥자 / 513,246,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 목록 49, 50 토지 지분 매각 포함 |
| 주요 권리 | 선순위 가등기 · 최정미 근저당권 · 후순위 가압류 및 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 있다
가등기의 실제 성격과 피담보채권, 본등기 가능성, 지분 소유관계 및 말소 여부를 확인하지 않고 인수 위험을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 특히 가등기 권리자가 현재 소유자와 동일한 것으로 나타나는 부분은 현재 지분관계와 가등기 효력을 함께 대조해야 합니다.
말소기준권리인 최정미 근저당권은 채권최고액 650,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국세와 지방세 압류가 다수 존재하므로 실제 배당순위 및 세액은 별도로 검토해야 합니다. 등기 말소 예정이라는 사실만으로 조세배당이나 유치권 등 별개의 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
② 점유·유치권 — 배당표에 없는 위험
임대관계는 미상이며, 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 실제 임차인 수나 임차보증금 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다. 현재 이용상태는 사무실 등으로 기재되어 있고, 과거에는 인접 호수들과 함께 진양메트로찜질사우나로 일괄 이용되었습니다.
유효한 유치권이 존재하는 경우 낙찰 후 인도 및 사용 과정에서 분쟁이나 추가적인 경제적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권 신고서, 현장 점유, 관련 소송과 채권 증빙을 확인하기 전에는 배당표상 인수액 0원만으로 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래가를 그대로 적용하면 안 된다
진양상가의 최근 실거래는 개별 주거용 호수에 관한 자료입니다. 비교 표본의 전용면적은 주로 71.93㎡이며, 매각 대상은 근린시설과 여러 구분건물 및 토지 지분을 포함하는 일괄매각 사건입니다. 용도·면적·매각범위가 달라 직접적인 가격 비교가 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 71.93㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2025.10 | 71.93㎡ | 11 | 670,000,000원 |
| 2025.09 | 71.93㎡ | 5 | 609,000,000원 |
| 2025.09 | 71.93㎡ | 7 | 644,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 630,750,000원 |
최근 12개월 평균은 630,750,000원, 최신 거래는 2026년 5월 600,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 614,416,666원이며, 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 4.0% 높은 것으로 집계되어 있습니다.
그러나 최저매각가 4,984,026,000원과 최근 평균 630,750,000원을 단순히 나누어 계산한 790.2%는 일괄매각 물건과 개별 호수의 비교에서 나온 수치입니다. 매각 대상 전체의 시세 대비 가격 비율로 사용해서는 안 됩니다. 감정가 대비 64%라는 할인율 역시 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,984,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 52,240,260원 |
| 1. 근저당 · 최정미 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박승권 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이점순 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 가압류 · 박길순 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 신청채권자 · 백옥자 | 513,246,574원 | 513,246,574원 |
| 6. 가압류 · 정길영 | 177,950,000원 | 177,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,280,589,166원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 예상 채권배당 합계는 1,651,196,574원, 미배당액은 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되었습니다. 그러나 실제 배당순위·배당액은 확정되지 않았으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 가등기와 유치권의 효력 및 금전적 부담 역시 이 배당표로 해소되거나 확정되지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 64% | 4,984,026,000원 | 1,651,196,574원 | 3,280,589,166원 |
| 1회 유찰 시 · 51.2% | 3,987,220,800원 | 1,651,196,574원 | 2,293,752,018원 |
| 2회 유찰 시 · 40.96% | 3,189,776,640원 | 1,651,196,574원 | 1,504,282,300원 |
회차별 시뮬레이션에서는 모든 구간에서 채권 전액 배당과 매수인 인수액 0원을 가정하고 있습니다. 그러나 유찰로 최저가가 하락하더라도 선순위 가등기나 유치권 관련 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 유찰 후 가격이 낮아지는 것만으로 매수인 실질취득비용이 확정되거나 가격 메리트가 확보된다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업용·업무용 빌딩과 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·4호선 충무로역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브 17층 건물이며, 공동 위생·급배수 설비와 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 현재 이용. 과거 인접 호수들과 함께 진양메트로찜질사우나로 이용되었으며, 현재는 사무공간 등으로 리모델링된 상태입니다. 감정평가서상 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 토지이며 사무실·시장·은행·아파트 등의 복합용도 부지입니다. 토지면적은 2,361.7㎡로 기재되어 있지만, 경매에서는 토지 공유 지분이 매각 대상이므로 이를 전부 취득하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
- 도로. 남측은 퇴계로에 접하고 동측 및 서측은 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 개발진흥지구·세운재정비촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 건축허가·착공제한지역 및 건축선 관련 사항도 존재합니다.
- 토지거래 규제. 감정요항표에는 특정 대상자 및 주거용도에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 본 건의 근린시설·토지 지분 매수에 대한 적용 여부는 매각 당시의 규제와 취득 목적을 확인해야 합니다.
- 환금성. 감정평가서에는 상업·업무시설 입지와 교통 접근성이 기재되어 있습니다. 그러나 여러 구분건물과 토지 지분을 함께 매각하는 구조이므로, 개별 주거 호수 거래량만으로 본 건 전체의 환금성을 판단하기 어렵습니다.
또한 일부 구분건물은 견고한 바닥 경계표지와 건물번호 표지가 확인되지 않았으며, 집합건물대장 현황도 등을 활용하여 개략적인 위치와 면적을 확인한 것으로 기재되어 있습니다. 매수인이 실제로 사용할 수 있는 전유공간과 권리상 면적을 현장에서 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기. 갑구 4번 가등기의 담보가등기 여부와 본등기 가능성, 관련 지분 소유관계, 피담보채권 및 말소 가능성을 확인하세요. 이 문제가 해결되기 전에는 인수 0원으로 판단하지 마세요.
- 유치권. 감정평가서상 유치권 표시의 주체와 실제 점유자, 주장 채권, 관련 소송 및 점유의 적법성과 계속성을 확인하세요.
- 매각목록. 취소·기각된 목록을 제외한 최종 매각범위를 확인하고, 각 구분건물과 토지 지분의 소유권 관계를 대조하세요.
- 대지권. 구분건물 등기에 대지권이 미등재된 상태입니다. 토지 공유 지분과 구분건물의 연결관계 및 취득 지분을 확인하세요.
- 전유면적·경계. 등기부와 건축물대장상 면적 차이, 현황도 및 실제 호별 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 임대관계·명도. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 7건과 관련하여 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 실제 배당 변동 가능성을 검토하세요.
- 상업시설 시세. 개별 주거 호수 실거래를 전체 시세로 사용하지 말고, 일괄매각 대상의 용도·면적·토지 지분과 일치하는 별도의 가치평가가 필요합니다.
- 절차 현황. 사건 기록에는 채권자 백옥자에 대한 기각결정정본 송달 이력이 존재합니다. 매각기일 진행 여부와 취소·기각 대상, 현재 집행절차 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 최종 매각목록 및 사건별 절차 기록을 대조하세요.
맺으며 — “감정가 64% ≠ 확인된 할인 매물”
이 사건은 감정가 7,787,540,000원에서 최저가 4,984,026,000원으로 시작합니다. 그러나 선순위 가등기, 유치권 표시, 대지권 미등재, 전유면적 불일치, 호별 경계 문제와 임대관계 미상이라는 위험이 함께 존재합니다.
후순위 채권에 대한 예상배당이 전액으로 계산되고 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 이는 선순위 가등기와 유치권 문제가 해결되었다는 의미가 아닙니다. 또한 최근 실거래 평균 630,750,000원은 개별 주거 호수 자료이므로 근린시설·토지 일괄매각 대상 전체의 시세로 사용할 수 없습니다.
현재로서는 권리상 위험과 매각범위의 불확실성이 가격 할인보다 우선하는 사건입니다. 가등기 성격과 효력, 유치권의 성립 여부, 토지 지분과 구분건물의 대응관계, 실제 점유 상태 및 전체 매각 대상의 시장가치를 확인해야 합니다. 그 전에는 실질취득비용과 적정 입찰가격을 확정할 수 없습니다.
