서울중앙지방법원 2025타경3914. 종로구 명륜2가 158 소재 토지 479.3㎡와 지상 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사용승인은 1998.09.08.이며, 공부상 1·2층은 소매점, 3·4층은 사무소, 5층은 주택입니다. 그러나 감정 당시에는 1층부터 5층과 옥탑 일부가 주로 고시원 등으로 이용된 것으로 조사됐고, 매각물건명세서에는 현재 공실로 기재돼 있습니다.
권리관계는 현재 남아 있는 등기만 보면 비교적 정리되어 있습니다. 과거 전세권과 여러 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.09.30. 설정된 인천수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2025.07.24. 같은 조합의 채권최고액 1,790,000,000원 근저당과 2025.12.10. 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜2가 158 · 서울특별시 종로구 창경궁로31길 30 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 479.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 · 1998.09.08. 사용승인 |
| 이용상태 | 공부상 소매점·사무소·주택, 현황 대부분 고시원 등 · 현재 공실 |
| 소유자 | 최종명 |
| 감정가 / 최저가 | 6,872,919,380원 / 6,872,919,380원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이아람 / 620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 1998년 설정된 김인숙·박용규 전세권은 각각 2000년에 해지·말소됐고, 2001년·2002년·2011년에 설정됐던 근저당도 모두 말소됐습니다. 2022.09.30.에는 인천수산업협동조합 근저당 설정과 함께 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 신탁은 2025.07.24. 말소되어 소유권이 최종명에게 귀속됐습니다.
현재 기준 말소기준권리는 2022.09.30. 을구 13번 근저당권입니다. 이후 2025.07.24. 을구 14번 근저당과 2025.12.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 거래·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 6,872,919,380원 또는 신건 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%이고, 1회 유찰 시 5,498,335,504원, 2회 유찰 시 4,398,668,403원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 6,872,919,380원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 5,498,335,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 4,398,668,403원 | 0원 |
세 시나리오 모두 채권자 총 청구액 2,420,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되며, 부족액은 모두 0원입니다. 즉 유찰 여부가 권리 인수액을 바꾸지는 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 말소 여부보다 건물의 실제 수익성·공실 해소 가능성·근린시설 및 고시원형 자산의 거래가격을 별도로 검증하는 데 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,872,919,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 71,129,194원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 인천수산업협동조합 | 1,790,000,000원 | 1,790,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 이아람 | 620,000,000원 | 620,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,381,790,186원 |
집행비용 71,129,194원과 채권자 배당 2,420,000,000원을 반영한 뒤 소유자 잔여금은 4,381,790,186원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜화역(지하철 4호선) 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 혜화역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 지층은 주차장·기계실 등, 1·2층은 공부상 소매점이나 현황 고시원 등, 3·4층은 공부상 사무소이나 현황 고시원 등, 5층은 공부상 주택이나 현황 고시원 등으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층·지하 1층 건물이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 479.3㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 5,267,000원입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 서울도심 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 6,872,919,380원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례·수익가치를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현재 공실로 기재돼 있으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태가 변했는지 확인이 필요합니다.
- 고시원 이용 상태. 공부상 용도와 현황 이용이 층별로 다릅니다. 실제 영업·시설 상태와 향후 활용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역과 성균관대 주변 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 다수 규제가 겹치므로 증·개축 또는 용도변경 계획이 있다면 해당 제한을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 6,872,919,380원, 1회 유찰 시 5,498,335,504원, 2회 유찰 시 4,398,668,403원이며 어느 시나리오에서도 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 입찰 직전 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 사건은 등기상 권리 인수 문제만 보면 비교적 명확합니다. 2022.09.30. 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 과거 신탁도 2025.07.24. 말소됐습니다.
반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가가 6,872,919,380원인데 이를 비교할 실거래 자료가 없고, 자산 자체도 일반적인 주택이 아니라 근린시설 + 토지에 공부상 소매점·사무소·주택, 현황 대부분 고시원이라는 복합적인 성격을 갖습니다. 현재 공실이라는 점까지 고려하면, 이 사건의 핵심은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 이 가격에 매입해 어떤 방식으로 활용하고 수익을 낼 수 있느냐를 검증하는 데 있습니다.
