176,603,000원
광주지방법원 2025타경52263. 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3496 소재 토지와 건물을 포함한 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정 이용상태는 농가주택과 주상용 건물이며 주상용 부분은 현재 공실입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 농가주택과 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 농기계수리점으로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2013.02.06. 설정된 녹동농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 뒤이어 같은 조합의 근저당권 1,000,000원, 김경식의 근저당권 400,000,000원과 다수의 가압류가 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3496 · 전라남도 고흥군 도양읍 녹동신항6길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 농가주택 및 주상용(현 공실) |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 농가주택 · 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 농기계수리점 |
| 토지 | 대 274.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지·부정형·소로각지 · 공시지가 106,300원/㎡ |
| 소유자 | 백옥희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 252,290,295원 / 176,603,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경식 / 203,726,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구(태양광 발전설비) 포함 · 봉암리 3496 지상 소나무·모과나무 등 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준권리는 2013.02.06. 녹동농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 2013.04.02. 같은 조합의 후순위 근저당, 2020.10.12. 김경식 근저당, 2024년 이후 설정된 국민은행·서울보증보험·광주은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 화순새마을금고 및 김경식 명의의 과거 근저당 일부는 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원석 | 2025.10.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김원석의 전입일은 말소기준권리인 2013.02.06.보다 늦은 2025.10.20.이므로 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능성과 실제 배당순서는 보완 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 176,603,000원으로 감정가 252,290,295원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 농가주택과 현 공실 주상용 건물, 토지, 제시외 건물, 태양광 발전설비, 수목이 함께 매각되는 복합물건이어서 일반 주택처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 김경식 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 176,603,000원 | 173,330,558원 | 2,279,696,084원 | 112,330,558원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 123,622,099원 | 121,091,390원 | 2,331,935,252원 | 60,091,390원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,535,469원 | 84,577,831원 | 2,368,448,811원 | 23,577,831원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,442원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 녹동농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 녹동농업협동조합 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 김경식 | 400,000,000원 | 112,330,558원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 511,112,027원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 442,161,329원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 5,757,169원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 1,032,996,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,453,026,642원 중 채권자 예상배당은 173,330,558원이며, 미배당액은 2,279,696,084원입니다. 신청채권자 김경식의 청구액 203,726,027원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있으나, 김원석은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표에는 관중마을 서측 근거리의 산간 농경지대와 녹동프라자아파트 동측 인근의 미성숙 주택지가 함께 기재돼 있습니다. 농경지·묘지·자연림과 주상나지·주거나지· 단독주택·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능한 부분이 있으나, 일부 대상은 차량통행이 불가능해 일반적인 교통상황이 다소 불편한 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 대상별 접근성을 각각 확인해야 합니다.
- 이용상태. 농가주택과 주상용 건물로 이용되며, 주상용 건물은 현재 공실입니다. 주상용 건물의 구조와 조사 내용상 농기계수리점으로 확인됩니다.
- 토지. 봉암리 3496 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 개발촉진지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 경계·수목. 일부 대상은 현황 묵전 상태여서 정확한 지적경계 확인을 위한 지적경계복원측량이 요구됩니다. 소유자 미상의 유자나무·매화나무 등은 조사 곤란으로 평가에서 제외됐고, 봉암리 3496의 소나무·모과나무 등은 토지와 함께 평가됐습니다.
- 환금성. 농가주택·주상용 건물·토지·제시외 시설이 묶인 복합물건으로 개별 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 비교표본이 없어 환금성을 높다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 김원석은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 확인해 최우선변제 가능성을 점검하세요.
- 재산보전처분 확인. 2026.01.13. 등기된 양도·저당권·임차권 설정 등 처분금지의 매각 후 처리 여부를 등기부와 법원 기록에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 농기계수리점, 태양광 발전설비, 소나무·모과나무 등 수목이 실제 매각 대상에 포함되는지 목록별로 대조하세요.
- 소유권·현황 확인. 제시외 건물의 소유권과 일괄매각 여부, 평가에서 제외된 소유자 미상 유실수의 처리 관계를 현장에서 확인하세요.
- 지적경계 확인. 현황 묵전 상태로 조사된 토지는 지적경계복원측량 필요성이 명시돼 있으므로 경계·진입로·사용 가능 면적을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 농가주택·주상용 건물·토지·시설별 현황과 인근 거래를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”
권리구조만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 녹동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 담보권과 가압류는 소멸하며, 김원석도 후순위 전입자여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 복합적인 매각 범위와 가격 검증입니다. 농가주택, 현 공실 주상용 건물, 토지, 제시외 건물, 태양광 발전설비와 수목을 함께 취득해야 하고, 일부 대상은 차량 접근과 경계 확인 문제도 있습니다.
현재 최저가는 176,603,000원으로 감정가의 70%지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 임차인 보증금·배당관계, 재산보전처분, 제시외 물건의 소유권과 일괄매각 범위, 지적경계를 모두 확인한 뒤 실제 사용가치에 맞춰 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
